недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Разбираем шаги альтернативной сделки

24 352 5 Блог специалиста 41
Разбираем шаги альтернативной сделки
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры? 


Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов. 

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.  

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.  


Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:


Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель; 

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки); 

Цепочка - состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки: 

- Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади; 

- Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость. 



Расчет при альтернативной сделке 

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры. 


Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.  


При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? 

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс. 

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска. 


Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки. И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры. 


Риски альтернативной сделки 

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..


Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки; 

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права; 

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности. 

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. 

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права.  Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте. 

Альтернативная сделка с ипотекой

- Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. 

- Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку. 

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья. 

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени. 


Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. 

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. 

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ. 

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года. 

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет. 

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге. 

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет. 


Все эти особенности - важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Комментарии 5
Владислав Захаров

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 сентября 2019, 22:28

Спасибо, что указали, что можно освободиться от налога если владеешь недвижимостью больше 5 лет, решили мой вопрос!

Ответить
наталья тихонова17 сентября 2019, 22:48

большое спасибо, грамотная статья

Ответить
Олег23 декабря 2019, 21:59

Друзья, кто поможет советом. Сделка альтернативная. По порядку. Я продаю свою однушку ипотечникам из другого банка, этот банк требует выписать мою жену до начала сделки, так как она третье лицо и отказалась от приватизации, собственник я один. Иначе банк не даст ипотеку моим покупателям. Насколько это правомерно? И второй вопрос. Я добавляю деньги к деньгам моих ипотечников и покупаю двушку. Это будет происходить уже после регистрации первой сделки, увязывать в единую схему мы не будем. Здесь я понимаю риски, но сделка проще и через сбер, получается простая. Документы на верхнюю квартиру все проверены юристами, люди порядочные и проблем возникнуть не должно. Но вот по срокам первой ипотечной сделки не все понятно. Как я понимаю, это примерно 2 недели через мфц, в какой момент я получу деньги от банка моих ипотечников и начну вторую сделку? Как бы на словах и в мыслях все не сложно, но учитывая наше законодательство и менталитет специалистов на местах, остаются сомнения в качестве и сроках. Заранее скажу что увязывать верхнюю каартиру не хотим ни авансами, ни задатками, исключая еще большую бумажную волокиту..

Ответить
ID: 596828593 ноября 2020, 18:36

Вопрос годовалой давности, но прокомментирую. У автора вопроса альтернатива лишь в его понимании движения денег: одно продал, получил деньги, чуть добавил, купил другое. Юридически это свободная продажа и свободная покупка. На практике расчет ипотечников с продавцом происходит сразу при переходе права. В действительно альтернативной сделке деньги ипотечников поступают сразу на счет или закладываются в ячейку для продавца второй/альтернативной/"нижней" квартиры. Этот порядок заранее обозначен в документах: среднее звено, которое одновременно и продавец и покупатель, грубо говоря, не держит в руках деньги от продаваемой квартиры - они сразу попадают в руки прежнего хозяина его нового квартиры.

ID: 490594716 марта 2020, 23:06

по логике деньги по нижней квартире вы получите после перехода права собственности, если иные условия не укажете в договоре аванса (задатка, предварительного договора)
и вообще старайтесь уйти от аванса на задаток
кстати на сколько я понимаю вас, тут не будет альтернативной сделки т.к. вы не хотите увязывать верхнюю квартиру с нижней, т.е. будет по сути две простых сделки с ипотеками
гуру поправьте если я не прав

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru