недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Вам понравится это место - Дагомыс. Съем квартиры или покупка

7 758 2 Блог специалиста 4
Вам понравится это место - Дагомыс. Съем квартиры или покупка

Нередко можно услышать от туристов, желающих приобрести недвижимость в Сочи, реакцию - Дагомыс? Где это? Это так далеко!. Как правило эмоции сопровождается немой мимикой и жестикуляциями, подогревающим сознание - душевным порывом. Как правило, большее часть покупателей вообще не подозревает о чем идёт речь. Но стоит только приехать и посмотреть на это место, и тут же просыпается интерес и возникает большое количество вопросов. Интерес к этой территории, с классическим образом жизни и тем самым любимым жизненным укладом - где все знают друг друга. Здесь нет предвзятости к туристу или приезжему. Никто не задается вопросом, а как к ним относится местное население и есть ли причины для недовольства? Курортный климат и атмосфера покоя, возможность проживания на равнинной территории обеспеченной всей инфраструктурой, чистый пляж и море - это Дагомыс.


Тихое, расслабляющее и уединенное место

Дагомыс один из самых крупных микрорайонов Сочи по численности населения и площади. Он находится, практически, у самого подъезда к Центральному району города. На машине отсюда до морского вокзала можно добраться за 20 минут, а на автобусе за 40. Можно воспользоваться электричкой, но дольше ждать. Да и не совсем комфортно делать двойные пересадки. 

Географический район находится на равнинной территорий, что имеет особую ценность. Отсутствие пересеченной местности и бесконечных спусков и подъемов позволяет людям в возрасте спокойно передвигаться, без лишних усилий. Здесь, как и в большинстве районов Сочи, преобладает субтропический климат. Не все виды пальм произрастают здесь, но цветёт кактус - который в Адлере практически не растёт. Микрорайон известен на всю страну своим чаем, который произрастает здесь повсеместно, придавая особый антураж. Поэтому здесь поименованы некоторые улицы и района бригадами и ротами. Здесь прекрасно сочетается просторная равнинная территория с предгорье. 

 В девяностых Дагомыс был визитной карточкой Сочи, и необоснованно этот облик был забыть во время олимпийских строек. Советское наследие очень сильно влияет на архитектурный облик этого места. Особенно наличие ухоженных санаторных объектов придает изысканный стиль и красоту. Здесь два основных место, где туристы находит себе уединение: санаторий Дагомыс и Дагомысский пляж. Только море и тёплый ветер умоляют чувства каждого, кто хоть раз побывал на этом чистом и просторном пляже.

Батумское шоссе делит Дагомыс на две части. Ближняя к морю - «курортная часть», и ей территориально противоположная сторона - «жилая часть». Курортная часть имеет особый интерес, как и все районы Сочи в целом. Здесь разместились домовладения и частные гостиницы, санаторий Дагомыс, со своей особенной инфраструктурой на площади в более чем в 30 гектар. В курортной части расположились крупные жилые комплексы бизнес класса, планировки которых предназначены для сдачи жилья в аренду. Одно из неприметных места на карте – район Шаумяновка и район улицы Прозрачная. Но какие проекты сегодня здесь нашли реализацию! Отсюда начинается всё самое интересное!

Жилая часть микрорайона имеет активную жилую застройку. Практически возводится новый микрорайон. В результате возникает высокая плотность застройки и увеличивается плотность населения. Микрорайон имеет очень развитую социальную инфраструктуры: больницу и поликлинику, две школы и детские сады, клуб и спортивную школу. Здесь имеется рынок и сельскохозяйственная ярмарка, где всегда свежие фрукты и овощи. Заходя на рынок просто кружится голова от прекрасных запахов. Коренные жители практически знают друг друга в лицо.

Несмотря на практически родственные связи местных жителей здесь как и во всем Сочи ведется борьба с самостроями и незаконным строительством. Советская архитектурная школа сделала здесь большой задел и обеспеченность микрорайона коммуникациями просто на высоком уровне. Здесь все дома практически подключены ко всем центральным коммуникациям. Тарифы на энергоносители рассчитаны как для сельских территорий.

Жилая застройка имеет особый интерес не только для местных жителей, но и для туристов. Здесь относительно невысокая аренда в межсезонье, возможность искупаться в море и полежать на чистом пляже, съездить на экскурсии и приветом вкусно покушать. Здесь достаточно интересных мест где можно провести время с удовольствием. От центра жилой застройки до пляжа 17 минут пешком, при этом не нужно переживать за детей - их передвижение к морю будет безопасным и проходит по оживленным улицам, где нет активного транспорта. Здесь развита инфраструктура гостевых домов и хостелов. Но все они попадают в большое поле зрения и в сезон цена на услуги возрастает в разы.


Места по интересам 

Тенденции развития микрорайона - строительство настроек бизнес класса и проектов высокого уровня. Это вносит свои коррективы в архитектуру и инфраструктуру микрорайона. Средиземноморский стиль, стиль Hi-Tech и роскошь - здесь приветствуются. Возникли комплексы бизнес класса курортного стиля - Лазурный берег и Меридиан, строится новый аппарат комплекс гостиничного типа Адажио. Для любителей пляжного отдыха, которым нравиться полежать на солнышке, строится, проплывающая по волнам, Каравелла Португалии. В гордом одиночестве, имея великолепные планировки и виды моря, все никак не может дотянуться до небес - Солнечный Дагомыс. Ну и конечно же, темная лошадка, Инь-Янь - новый строящийся комплекс с торгово-развлекательным центром. Все современные новостройки имеют собственную и особенную инфраструктуру. Это главное отличие от большого количества новостроек других районов, где строятся дома которым обозначается только место на карте и нет никакой инфраструктуры, отсутствует наполнение проекта или вообще отсутствует какая-либо архитектура.

Сегодня борьба за проекты и территорию сопровождается публичными слушаниями, опросами и привлекает не только внимание общественности но и большие денежные средства. Практически девелоперы выбрали один образ - это курортный отдых на море. Он и понятен и необходим, ведь сюда едут именно за этим. В сознании каждого, кто хочет купить квартиру в Сочи, вырисовывается и ассоциируется картина связанная с морем, яхтами и нежным солнцем. Прекрасная морская гладь просто завлекает воображение и отвлекает от суетных дел. 

При рассмотрении проекта Инь-Янь на архитектурном совете города руководители проекта уверяло, что будет дополнено к комплексу ряд объектов которые будут развивать туристическую и транспортную инфраструктуру. Будет построен пешеходный мост от комплекса до пляжа.

На смену стандартному и классическому отдыху приходят новые формации. Совмещение отдыха с работой - тенденции сегодняшней жизни, которые заставляют людей отдыхать без отрыва от бизнеса. Особенно это касается тех кто имеет свободную занятость. Поэтому сегодня район нуждается в новых комплексах, олицетворяющих современные формы жизни и стиля. Так называемая коллаборация. Форму которую применяют центориалы - люди новой формации, или как их называют современная молодежь рожденная в 90-х. Все хотят ощутить прилив творческого порыва совмещая его с отдыхом.

Элитные апартаменты для людей совмещающих отдых и командировки выносятся практически ближе к Батумскому шоссе. Это связано, в первую очередь, с разграничением территорий земли и характерными признаками времяпрепровождения. Именно вблизи пляжей невозможно полноценно отдохнуть и поработать. Дагомыс не исключение он имеет парочку отличных апарт-комплексов.



Для любителей пляжного отдыха в курортной части имеются апартаменты и гостевые дома. В связи с изменением в законодательстве, в том числе «Закон Хаванской», ряд гостевых домов и гостиниц, с малым номерным фондом, претерпели изменения как в форме управления так и в назначении. Изменяется форма управления и, соответственно, изменяется структура комфорта объектов. Выделяются в отдельные объекты кафе и сауны, зоны барбекю и места общего пользования - они теперь обособленные объекты.

Возникают кафе быстрого питания с круглогодичным обслуживанием. При этом ценообразование в общепите более чем демократичное, средний чек от 120 -150 рублей. Близость моря, а это как правило 100 - 200 метров, и возможность хорошего комфорта позволяет иметь высокую наполняемость номеров. 

На территории санатория Дагомыс имеется своя уникальная инфраструктура, что позволяет отдыхающим иметь полный набор услуг не выходя с территории. А контролируемая доступность этого комплекса позволяет пользоваться услугами и благами, при этом стоимость пляжного отдыха здесь не высокая. 


Отношение местных жителей

Местные жители здесь, как правило, очень приветливы и на протяжении всего курортного сезона стараются не только заработать на туристах, но и стараются им помочь при возникновении трудных ситуаций. Здесь нет массовых конфликтов или присущей некоторым местам грубости, все абсолютно мирно и размеренно. Местное населением, в связи со строительством новых комплексов и переездом граждан из других регионов взволнованно возможностями существующей инфраструктурой. Об этом указывают социологические опросы проводимые во время анализа влияния застройки на микрорайон. Наиболее плотная застройка Дагомыс расположена в красном треугольнике и больше относится к жилой части микрорайона. 



Как видно из карты с обозначенной территорией с плотной застройкой - у микрорайона нет серьезных проблем. Это локальные вопросы которые не влияют на особенности развития и проживания. Насколько обоснованы опасения жителей? Необходимо понимать что большая часть из них люди преклонного возраста.Большая часть населения здесь пенсионеры.


Как видно из графика основная активная часть микрорайона - пенсионеры. Не более 5% населения занимается туристическим бизнесом. Это сказывает влияние на комплексе услуг и их качество но не критичное. Люди здесь доброжелательны и приветливы, а это скрашивает много нюансов и негативное отношение к качеству услуг.



Люди больше обеспокоены вопросами благоустройства и необходимостью добросовестных действий застройщиков и администрации города Сочи.


Стоимость недвижимости и аренды

Стоимость недвижимости в объектах комфорт и бизнес класса относительно невысокая по отношению к другим районам города и составляет в среднем 90 000 - 121 000 рублей за квадратный метр. Здесь не стоит принимать во внимание комплексы повышенной комфортности и элит-класс. Классификация объектов в городе Сочи своя относительная и не похожа на другие районы России. Застройщики могут указывать, что у них объекты бизнес класса, но фактически это комфорт.

Какие особенности рынка - кратко попробуем разобраться.


Первая – это определения стоимости объекта недвижимости. Как правило начисления стоимости исходит из укрупненной средней средней стоимости за квадратный метр жилья перемноженной на площадь. В расчёт площади входит все и балконы и террасы.

Все идет по абсолютной величине без поправочных коэффициентов. У покупателей недвижимости возникает сомнения - оплачивает одну площадь, а по факту документально получается другое. Это разночтение происходит повсеместно. Эта хитрость действует повсеместно. А также действует интегрированная система которая увеличивает стоимость с повышением этажности и видом из окна. В этой системе отсутствует какое-либо влияние на размещение помещения на этаже. Поэтому покупая недвижимость помните - при покупке помещения с балконом или террасой вся площадь войдет вам в стоимость. 


Вторая – это оплата за газ и раздел счетов при подключении к центральным коммуникациям. Может показаться, на первый взгляд, что это доплаты которые должны уже войти в стоимость строительства и ничего лишнего не должно быть. Но этот казус существует и это связано, в первую очередь, с техническими условиями.

Сочи Горгаз как и другие монополисты при определенных условиях расчёт стоимости подключения к коммуникациям производят на особых условиях и на свое усмотрение. Немалая роль в ценообразовании определяет коррупционная составляющая. Вы можете отказаться от оплаты за газ если вы покупаете недвижимость для перепродажи.


Третья – это так называемый статус помещения. Статус «квартира» или «жилое помещение». Понятие «статус» ввели риэлторы которое предопределяет порядок возникновения объекта недвижимости.

При правильном оформлении документов на строительство застройщик, как правило, указывается, что действует в рамках законодательства. Откуда возникает понятие «жилое помещение» разберемся позже. Но большинство кредитно-финансовых учреждений воспринимают эту практику нормально и кредитуют недвижимость на определённых условиях.


Четвёртое - это торговая надбавка и "мифическая торговая надбавка". Она возникает в большей степени от продавца, но и участвует в ней риэлтор.

Это вообще отдельная тема на которую выйдет отдельный пост.



Естественный фактор, исходящее из ценообразования стоимости нежности, – стоимость аренды помещения. Здесь разнообразный спектр цен. Все делится по локации и комфорту. Особый интерес туристы проявляют к гостиничным номером и однокомнатным квартирам, но и квартиры студии прекрасно сдаются. Несмотря на прекрасные климатические условия отсутствие гибкости ценообразования в гостевых домах заставлять их проводить межсезонные консервации объекта. Это никак не влияет на ценообразование общем по микрорайону.


«Закон Хованской» это предмет будущих споров и критерий который определяет дальнейшее продвижение бизнеса по сдаче объекта в аренду.

Особое внимание на рынке уделено сдачи помещения посуточно. Сегодня скептики говорят что никакого влияния это не произведет. Сомневаюсь, поскольку туроператоры и гостиничные комплексы будут пристально за этим следить. Это слежка очень простая. Как правило арендодатели размещает объявление в сети интернет. Существует несколько площадок на которых можно запросто отследить действия арендодателя. Это дополнительный предмет коррупционной составляющей. Но из этой ситуации есть отличный выход. – доверительное управление объектом. Это конечно легализует бизнес, но и даст дополнительные издержки в виде 10 - 15 % надбавки к стоимости. 

Срок окупаемости при сдаче помещения в аренду на некоторых объектах составляет семь лет. Это апарт комплексы возникшие в результате раздела гостиниц. Это очень отличная доходная составляющая. Здесь особые правила и законы. Но есть объекты при инвестировании в которые не стоит рассчитывать на высокие доходы от аренды - это как правило бизнес класс. С учётом дисконта рост цены на недвижимость на объекты бизнес класса составляет от 15 до 30 % в год. Это действует на уникальные объекты, которые постоянно расширяют и увеличивают качество комфорта. Это очень весомый аргумент при покупке недвижимости. 





Отдельная тема это аренда домовладения. Здесь и ценообразование отличается от всех показателей которые были рассмотрено ранее. Здесь цена формируется от стоимости объекта. Арендные платежи здесь просто высокие и люди арендуют недвижимость на долгий срок.


Дагомыс это прекрасное место для любителей пассивного отдыха как и активного, которым нравятся путешествия и водопады, здесь очень нравится. Чистый и широкий пляж, теплое море и мягкое солнце. Возможность быть в центре курортной жизни и удобная транспортная доступность позволяет наслаждаться прелестями Дагомыс и бизнес сообщество. Живите красиво уже сегодня.Приобретая недвижимость Сочи помните она всегда в цене!
Комментарии 2
Андрей Поздеев15 июля 2019, 18:47

В отличии от других регионов России здесь, в Сочи, застройщики строят за собственные средства. Большая часть уже хорошо зарабатывает на стадии котлована. Основной критерий который не дает возможности рынку проявить стагнации или малейшее колебание на понижение - повышенный спрос. Большая часть населения мечтает купить квартиру в Сочи. Но территориальная специфика предопределяет некоторые сложности с выбором. Предгорье и горы - это специфичные места. Для людей в возрасте сложно передвигаться по пересеченной местности. Поэтому им комфортно только на равнинной территории. В Сочи имеется четыре равнинные территории - Дагомыс - Центр Сочи - Мацеста - Адлер.

Транспортная доступность всех районов города отличная. Здесь из любого района города удобно добраться как до Центра так и до аэропорта. Социальная инфраструктура в микрорайоне Дагомыс хорошо развита и потенциал советской архитектурной школы дал здесь хороший запас.

Дагомыс это один из лучших по обеспеченности районов Сочи. Де даром это место во всех рейтингах по качеству жизни занимает второе место. Отличное место для проживания и семейного отдыха!

Ответить
Андрей Поздеев15 июля 2019, 19:25

Для желающих получить объективную информацию о каком либо районе Сочи с анализом цен и объектов пишите в сообщениях либо в комментариях. Не забывайте ставить лайки - буду признателен.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru