недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Как договориться продавцу и покупателю? Особенности сделок с материнским капиталом

3 548 17 Блог специалиста 4
Как договориться продавцу и покупателю? Особенности сделок с материнским капиталом

О чем думает продавец?

● Вдруг материнский капитал не перечислят?

● А я уже подпишу Акт приема-передачи квартиры?

О чем думает покупатель?

● Вдруг материнский капитал не перечислят?

● Вдруг продавец не согласится квартиру передать после сделки, а затем ждать перечисления материнского капитала?

Первый вопрос совпадает у продавца и у покупателя – с него и начнем.

Чтобы «вдруг не перечислят» не случилось, надо соблюдать все правила использования материнского капитала: возраст ребенка, наделение собственностью всех членов семьи, отдельные комнаты для семьи при покупке с родными. 

И конечно, условия перечисления материнского капитала прописываются в договоре купли-продажи:

1. Сроки (с даты получения документов о регистрации перехода права собственности: 3 рабочих дня на подачу заявления и документов в Пенсионный фонд РФ и 1,5 месяца на перечисление с даты подачи заявления и документов в ПФ РФ).

2. Точные банковские реквизиты продавца. Важно: продавцу надо взять в банке полные реквизиты счета на бланке банка с печатью. И оригинал отдать покупателю. Дело в том, что Пенсионный фонд при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом может их запросить как подтверждение и для проверки прописанных в договоре купли-продажи реквизитов.

Важно: перед сделкой покупатели берут в Пенсионном фонде Выписку из лицевого счета, и продавец видит сумму.

Пример 1

В ситуации, когда покупатели с материнским капиталом, без ипотеки, соблюдают условия: ребенку более 3 лет, собственностью по договору купли-продажи наделяются все члены семьи, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления в ПФ РФ.

Пример 2

Покупатели с материнским капиталом и с ипотекой соблюдают условия: ждать 3-летия малыша не надо, при ипотеке можно сразу после получения Сертификата использовать материнский капитал; при ипотеке собственниками становятся сначала только родители, на которых оформлен ипотечный кредит, и родители у нотариуса пишут обязательство о наделении всех детей собственностью после выплаты ипотеки, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления и нотариального обязательства в ПФ РФ.

Как же быть с передачей квартиры и подписанием Акта приема-передачи до перечисления материнского капитала?

В чем загвоздка? – В стандартной формулировке Акта приема-передачи: «…все расчеты произведены полностью…» – А материнский капитал-то еще не перечислен = не все расчеты произведены полностью.

Что делать, чтобы интересы и безопасность обеих сторон – и продавца, и покупателей – сохранить?

Выход есть!

Это два Акта приема-передачи:

Первый Акт подписывается после получения документов о регистрации перехода права собственности при передаче квартиры, и в нем прописываем, что расчеты произведены частично, согласно соответствующему пункту договора купли-продажи и что материнский капитал будет перечислен в согласованные сроки.

Второй Акт подписывается после перечисления материнского капитала, и в нем уже прописывается, что все расчеты произведены.

Удачных переговоров!

Комментарии 17
Елена Смирнова10 октября 2017, 18:39

А что и как прописывать в договоре, чтобы не возникла следующая ситуация: переход права зарегистрировали, а покупатель не подал документы в ПФ, передумал, решил использовать МК попозже на образование детей?
В суд идти - долго и хлопотно. Как подстраховаться?

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке10 октября 2017, 19:41

Елена, добрый вечер!
Спасибо за важный вопрос. В договоре прописываем срок подачи заявления о распоряжении материнским капиталом в Пенсионный фонд, например: в течение 3 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности.
И срок подписания Акта приема-передачи прописываем бОльший, например: 5 рабочих дней.
После подачи документов в ПФ выдаётся документ, подтверждающий, что заявление принято (Расписка-уведомление с печатью ПФ).
В течение 3 дней покупатели подают заявление в Пенсионный фонд, показывают документ продавцу, и можно подписывать Акт приема-передачи.

Елена Смирнова10 октября 2017, 22:08

Вы думаете, я никогда не продавала квартиру покупателю без ипотеки, но с МК ???? Вы мне расписали все правильно и идеально. НО ПЕРЕДУМАЛ покупатель использовать МК, решил его оставить на образование детей.
Мне еще раз повторить свой вопрос???? Вроде все ясно написала.

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке10 октября 2017, 22:52

Елена, в ситуации, если покупатель передумал использовать материнский капитал и готов оплатить наличными, надо составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи об этом изменении в условиях оплаты.

В моей практике покупатели так же, как и продавцы, волнуются о перечислении материнского капитала, и все делают точно в срок.

Ольга Стаськова15 октября 2017, 8:07

А если покупатель передумал использовать материнский капитал и НЕ готов оплатить наличными, что тогда?

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке15 октября 2017, 13:43

Ольга, в таком случае продавец не увидев Расписку-уведомление с печатью Пенсионного фонда о подаче заявления на распоряжение материнским капиталом, не подписывает первый Акт приема-передачи, не передаёт квартиру покупателю, договор купли-продажи расторгается.

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке15 октября 2017, 15:08

Ольга, в моей практике покупатели так же, как и продавцы, волнуются, и прежде всего покупатели заинтересованы в перечислении материнского капитала (чтобы купить желанную квартиру) и делают всё, чтобы он был перечислен точно в срок.

Дмитрий Каредва11 октября 2017, 10:52

Всегда делал через схему залога продавца до момента произведения расчетов, с одной стороны, квартира фактически передается покупателю, с другой - видя обременение, покупатель с большей охотой идет в ПФ. Для покупателя схема неидеальна в части погашения залога, но варианты снятия этого риска у специалистов тоже имеются.

Ответить
Нина11 октября 2017, 14:35

Дмитрий, вот с залогом мы обожглись... Был нотариальный договор, квартира в долевой продавалась с мат.капиталом в общедолевую в т.ч. на н/л детей. Продавец настоял на залоге(вдруг не перечислят мат.капитал!). В общем пришла приостановка о необходимости предоставить согласие органов опеки на залог (естественно от туда нас послали) пришлось писать доп.соглашение, что не является залогом.
Вывод: там где покупка идет на н/л детей- залог не зарегистрировать.

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке11 октября 2017, 14:49

Дмитрий, при оформлении залога покупатель оказывается в полной зависимости от продавца: для снятия залога после перечисления материнского капитала необходимо в МФЦ подать совместное заявление от продавца и покупателя о снятии залога, и никак иначе, так как нет закладной.

Поэтому мы рекомендуем без залога, делаем два Акта приема-передачи: первый (о частичных расчетах) подписываем после подачи покупателем в Пенсионный фонд заявления о распоряжении материнским капиталом при передаче квартиры, а второй - уже после перечисления, и только во втором Акте прописываем, что расчеты произведены полностью.

Аноним12 октября 2017, 19:16

Татьяна, а если продавец будет уклонятся от подписания второго акта передачи?
Ведь ему уже неинтересно подписывать акт, ему деньги пенсионный фонд перечислил. Или просто с ним что-либо произошло? Как в этой ситуации быть покупателям? Оставаться с промежуточным передаточным актом, где НЕ написано, что расчёты произведены полностью? И по сути превратить договор купли-продажи в неисполненный? Не очень ли большой риск для покупателя?

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке12 октября 2017, 19:50

Да, для продавца важен первый Акт приема-передачи, так как в нем прописано, что ещё должен быть перечислен материнский капитал.
Второй Акт не является обязательным ни для продавца, ни для покупателя, так как материнский капитал Пенсионный фонд перечисляет на счёт продавца: покупателю достаточно будет после перечисления материнского капитала получить в Пенсионном фонде Выписку из лицевого счета о том, что деньги перечислены, и хранить ее вместе с первым Актом приема-передачи.

Ответить
Людмила Ермошина15 октября 2017, 14:58

В нашем регионе (Кемеровская область) по таким сделкам регистрация залога Продавца обязательна. Значит снятие залога только в судебном порядке?

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке15 октября 2017, 15:34

Людмила, для снятия залога после перечисления материнского капитала всем участникам сделки - и продавцу, и покупателям - надо подать в Росреестр совместное заявление о снятии залога (в Москве это делается через МФЦ), и в течение 1-2 недель залог будет снят.

Именно совместное заявление продавца и покупателей необходимо, потому что нет закладной. Таково требование Росреестра: покупатель с Выпиской из лицевого счета, подтверждающей, что материнский капитал перечислен, сам не может снять залог, только совместным заявлением с продавцом.

* Видимо, в Кемеровской области обязательный залог связан с тем, что сумма материнского капитала может составлять 1/2 или 1/3 стоимости квартиры, то есть большую часть.
В Москве залог не является обязательным: сумма материнского капитала составляет 1/20, 1/15, максимум 1/10 стоимости квартиры.

Наталья5 декабря 2017, 4:49

Собираемся преобрестиквартиру и выяснилось что продавец Ее купил с привлечением материнского капитала. Предварительное заключенте от органов опеки он получил на право отчуждения с требованием предоставить более выгодные условия для проживания житейской. Какие риски для покупателя если продавец в течении обговоригых сроков с органами опеки не исполнит требования

Ответить
Елена11 декабря 2017, 11:02

здравствуйте.подскажите-очень нужна консультация.если бы не коснулось то и не знала бы,и покупали квартиру за наличные+МК.обременение было до 31.05.17 я думала автоматически закроется когда подойдёт срок.деньги конечно продавцу перешли.но по виписке из ЕГРН он числится правообладателем нашей квартиры.что нужно сделать???

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке12 декабря 2017, 1:43

Елена, вам вместе с продавцом надо подать в МФЦ (если Вы в Москве) или в Росреестр (если Вы в другом городе) совместное заявление о снятии обременения. Именно совместное заявление (всех участников сделки), так как не было закладной. То есть самостоятельно, просто предоставив из Пенсионного фонда документ, подтверждающий перечисление МК, вы не сможете снять обременение, только совместным с продавцом заявлением. И в течение 2-х недель обременение будет снято.

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru