Пришло время написать личную историю. Бывает так, что и риэлторы продают и покупают свои квартиры.
У семьи появилась необходимость улучшить жилищные условия и они были улучшены. Поскольку я с холодным расчётом оцениваю квартиры, так же оценил и свою. Естественно посоветовался со знакомыми риэлторами, и оценка разнилась в 200-300 тысяч.
Я не надеялся "на своего покупателя" и не говорил себе "я не тороплюсь", как обычно делают собственники. У меня была чёткая задача, и она была решена. Мы не исходили из вымышленных "а вот нам нужно столько". Просто всё было чётко взвешенно – сколько стоит продаваемая квартира и сколько стоят покупаемые. Заранее было решено, что если продаваемая квартира стоит дешевле чем оценена, то для покупки будут рассматриваться другие варианты вместо выбранных.
Я не буду писать о ценах проданной и купленных квартир. Поясню лишь, что продаваемая 3-к квартира площадью 79 кв.м с двумя С/У, темной комнатой, двумя лоджиями по 5,6 кв.м., находилась на ст. метро Пражская, в 8 мин.п., на одном из самых высоких этажей 22-этажного дома серии И-700А 1984 года постройки. Квартира с дорогим капитальным ремонтом. Ремонт делался для себя, поэтому я сразу отмёл мысль о том, что на нём нужно заработать. Каждый профессионал понимает, что это бесполезно.
Мы не тешили себя иллюзиями, но решили побаловаться и поставили завышенную цену на 1 млн., но при этом цена корректировалась каждые три дня на 300 тысяч вниз (к рыночной).
За всё время рекламы я использовал только три источника (ЦИАН, Ав**о, База Win**R). Не использовал выделения жёлтым и премиумы. Я считаю, что если цена рыночная, то простейшей рекламы достаточно.
На фоне конкурентов, наша квартира однозначно выделялась и была серьёзным конкурентом для остальных. Нужно отметить, что в моём доме уже продавались две 3-к квартиры на этажах ниже середины дома, площадью 63 кв.м., с одним С/У, с кухней меньше (8 кв.м), без кладовой. Одна из них без ремонта и до сих пор продаётся. Сделка была проведена в конце сентября. На тот момент те квартиры рекламировались уже около двух лет. Обе были завышены на 2 и 3 млн. Та, которая была с ремонтом, хозяева начали резкое снижение цены, когда появилась наша. В итоге упали значительно ниже нашей и была продана одним из покупателей, которым мы отказали.
В районе достаточно много квартир с похожей площадью. В основном это серии домов П-3 и П-44. Какие-то дальше, какие-то ближе к метро. Собственно поскольку я постоянно мониторю рынок и преимущественно районы Чертаново и прилегающие к ним, поэтому знаю множество квартир, которые давно висят в рекламе. Естественно исходя и из этого оценивалась наша квартира.
Выставляя квартиру в рекламу я понимал, что не смотря на завышенную цену, люди будут приходить смотреть её – это так называемый "Эффект появления новой квартиры" ( https://www.cian.ru/blogs-effekt-pojavlenija-novoj-kvartiry-241486/ ). Так и случилось. За всё время было шесть просмотров. Пару человек были туристами, которые врали по телефону, что у них свободные деньги, а по факту неодобренные ипотечники.
Квартира рекламировалась девятнадцать дней. Но покупатель, который её в итоге купил пришёл на шестой день рекламы и когда цена скорректировалась до рыночной цены, он внёс предоплату. После состоялась сделка.
Но правда я немного не уложился в желаемый срок. Я хотел найти покупателя не более чем за десять дней.
