недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

ПсевдоСтудии - насколько это законно?

4 070 43 Блог специалиста 14

В последнее время заметил новую тенденцию - некие предприимчивые товарищи выкупают большие квартиры, обычно четырехкомнатные на первых этажах, которые, по сути, мало кому интересны, и переделывают в отдельные студии, примерно по 15 кв.м, в каждой свой санузел и уголок под кухню. Продают это чудо как долю в квартире. Уверяют покупателей, что на первых этажах такая перепланировка возможна, при этом сами не узаконивают, дают контакты фирм, занимающихся узакониванием перепланировок.

Как думаете, коллеги, реально ли можно найти лазейки в законодательстве и узаконить такое жилье или Жилинспекция оштрафует и заставит привести к первоначальному виду? Я склоняюсь к второму сценарию развития событий.

На что рассчитывают подобные дельцы? Да на то, что та категория покупателей, которая интересуется такими квартирами в ценовой категории до 2 млн. руб, в большинстве своем экономит на услугах специалистов и при грамотном продвижении своего продукта многие юридически неподготовленные люди могут клюнуть на подобную приманку.

Лет примерно 5 назад строили многоквартирные дома на землях ИЖС или даже в садовых товариществах. Также продавали как доли и люди даже получали свидетельства на собственность на долю в доме, но, когда часть подобных построек была снесена, был большой резонанс, показывали по телевидению, как пострадали люди, у которых экскаваторы сносят обустроенное жилье. Застройщики же пустились в бега. После этого перестали строить подобные незаконные строения, т. к. больше никто их не покупал...

Видимо, память у людей короткая, если снова предприимчивые товарищи взялись за новое рискованное начинание.

Хотелось бы услышать мнение юристов, имеет ли будущее такое жилье?

Комментарии 43
Grisha4 октября 2017, 13:56

Не юрист, но.. здесь врятли будут сносить, первый этаж же.

Ответить
Kseni4 октября 2017, 14:04

у меня такая студия, перепланировка согласована) все в порядке, могу выложить документы. Все удовольствие обошлось в 75 тр

Ответить
Kseni4 октября 2017, 14:24

конечно, а что конкретно интересует?

На данный момент, если внизу нет жилых помещений, узаконить перепланировку такую можно. Но Ксения скромно умалчивает о том, что документы с узаконенной перепланировкой у нее на ВСЮ квартиру, а не на одну студию, и что одна студия по-прежнему по документам ДОЛЯ квартиры. Сделать из всех студий-долей в документах отдельные квартиры, практически, нереально. Многоквартирные дома, о которых пишет автор блога, и которые продавались по долям, а потом были снесены, тоже были законно зарегистрированы в росреестре и на них тоже был узаконен план, полностью отражающий действительную планировку... Но чиновники придумали чудесное название таким домам: "признаки многоквартирности" и, воспользовавшись нормой закона о том, что инд. жилой дом предназначен для проживания одной семьи, подвели эти дома под снос. Кто мешает то же самое сделать с квартирой? Ведь отдельная квартира тоже предназначена для проживания одной семьи и, поделенная на студии, тоже имеет признаки многоквартирности.

Kseni4 октября 2017, 18:04

Ирина, конечно это доля, поэтому она и стоит в 2 раза дешевле, чем такая же отдельная студия. Согласование перепланировки и выделение кадастра это разные вещи. При выделенном кадастре цена вырастает сразу же в 2 раза, это тоже реально сделать, стоит от 300 до 500 тысяч.
По поводу сноса- вы не понимаете разницу, многоквартирными признают дома, построенные на ИЖС. Если дом изначально многоквартирный на МЖС, то согласованной перепланировки вполне достаточно для спокойной жизни и никто никогда не снесет)
Если кому то сильно интересно- могу предметно проконсультировать по всем спорным вопросам

Андрей4 октября 2017, 14:10

И не только на первых этажах выкупают... И не только четырехкомнатные... И не только все комнаты, а, бывает, покупают только одну или две, которые и переоборудуют в такие студии и перепродают...

Ответить
Андрей4 октября 2017, 14:20

Kseni, подскажите лучше, куда Вы обращались чтобы согласовать это все.

Ответить
Kseni4 октября 2017, 14:25

я в компанию, они делали проект, экспертизу и потом согласование, мне выдали потом новый техпаспорт (кадастровый с новой планировкой)

Наталья Сурайкина4 октября 2017, 17:48

Долгое время сама практиковала такие перепланировки, т.к. комиссии в регионах небольшие, а зарабатывать как-то надо. Последней была трешка-солнышко, из нее выходило 2 однушки. В 2014 согласовать такую перепланировку в архитектуре уже не смогла (3 раза что-то доносила из доп. документов, но получала отказ). Надоело, взяла в проектной организации независимую экспертизу и пошла в суд. Так и получила свидетельства, в которых были указаны не доли, а 1км. квартиры. Последний отказ архитектура обосновала подключением к общим стоякам (доп. туалет и кухня), а это общедомовое имущество и попросили 100% согласие всех жильцов - это не реально было. Думаю, что сейчас еще больше ужесточили требования.

Ответить
Kseni4 октября 2017, 18:06

ну тут да, выделение в отдельный кадастр дело непростое, но и цена вырастает значительно. Но речь то идет о согласовании перепланировки в долях) а не про выделение в натуре

ВИТАЛИЙ КРИВОЩЕКОВ4 октября 2017, 18:18

Все до поры до времени, ))) РОССИЯЯ

Ответить
Игорь4 октября 2017, 19:55

С 2016 года все неузаконенные перепланировки, реконструкции только через суд. Как выше было поведано, потребуется согласие всех собственников помещений в МКД. В случае тихого проживания, при незначительном сигнале в соответствующие органы - потребуют восстановить всё как было за счёт собственника.

Ответить
Юрий4 октября 2017, 21:55

Игорь, это Ваше мнение, или на что-то сослаться можете?

Игорь4 октября 2017, 22:41

ст. 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Жилищный кодексРаздел I.Глава 4. Статья 29,
и прошу принять во внимание, так-как речь в посте идёт о готовых квартирах, мной и даётся ответ о самовольных перепланировках, в некоторых комментариях другие авторы пытаются рассказывать о ситуациях, которые предшествуют работам по перепланировке, переустройству и реконструкции, мной же комментируется факт самовольно проведённых работ, которые не узаконены и нигде не согласованы до проведения работ, если дело не касается реконструкции. В случае когда меняются размеры квартиры, то согласно законодательства это уже реконструкция, а на реконструкцию требуется согласие всех собственников в МКД. Находятся клоуны, которые пытаются объехать на кривой козе ЖК РФ, ГК РФ, ГрК РФ, но поверьте всё это возможно лишь с молчаливого согласия всех собственников в МКД, но до той поры, пока кто-нибудь не решит позвонить либо уведомить ещё каким-либо образом соответствующие инстанции. Через суд признают незаконной реконструкцию, тем-более наверняка на неё разрешение никто не получал, а если и получал, то без согласия всех собственников в МКД, а это как вы понимаете уже незаконно, соответственно разрешение, если оно есть, будет признано незаконным.

Kseni5 октября 2017, 11:31

речь идет о реконструкции в вашем сообщении, а мы говорим о перепланировке, это разные вещи. зачем вы людей путаете?)) у меня студия с перепланировкой, из 3к кв сделали студии, переплан согласовали, получили новый кадастровый, без суда!!!

Игорь6 октября 2017, 19:18

Kseni, мы тут не разбираем ваш вариант, а отвечаем на пост автора, в котором конкретно указано на разбитие по квадратуре примерно 15 кв..м с санузлом и уголком под кухню, плюс ко всему данные инсинуации с площадями не узаконены. Соответственно, если они не согласованы и не узаконены, то с 16 года данную конструкцию узаконить можно только через суд, либо вернув всё в первоначальное состояние согласовать документацию и в случае согласования есть возможность узаконить. И присоединяюсь к вопросу в ваш адрес приведённый ниже спрошу у вас подобное: скажите на основании каких законодательных актов в жилой комнате разрешено установить санузел и кухонный уголок, ко всему при общей площади в 15 кв.м. сколько кв.м занимают данные нежилые объекты, существуют нормы жилой площади в Москве, которые дают право на регистрацию, 12 кв.м, иначе есть вариант не получить регистрацию по данному адресу. К тому же есть ст. ЖК РФ которая говорит о том-что все коммуникации являются общей собственностью, соответственно всякое подключение к ним без согласования со всеми собственниками в МКД является в нарушением прав этих собственников закреплённых в ст .ст. ЖК РФ и ГК РФ. Там же сказано, что при невозможности договориться, все спорные моменты разрешаются в судебной инстанции.

Kseni10 октября 2017, 15:44

Игорь, я же пишу- описан 100% мой вариант! и еще раз вам повторяю - согласовали все БЕЗ суда в 2017году, не путайте людей, все нормально делается))

Игорь10 октября 2017, 22:05

Kseni, на согласование до перепланировки, реконструкции решения суда не требуется. Согласовали, сделали, узаконили - примерно так. Но это в том-случае если всё устраивает соседей, или они просто по лени своей молчат. Если у кого-то впоследствии окажется зуб на ваше творчество, то обратиться в инстанции по поводу нарушения его гражданских прав закреплённых в ЖК РФ, ГК РФ. Если в ходе проверки соответствующими инстанциями окажется именно такое, что права остальных собственников в МКД нарушены, то есть вероятность проследовать на судебные заседания, даже при узаконенных изменениях в квартире. Помните как с киосками было по Москве, жили не тужили, и вот вам бабушка и Юрьев день. И мной не зря же приводилась сноска на ст. 29 ЖК РФ Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, тут вступает и вариант сделал, но до этого не согласовал, и даже зарегистрировал, всё это действует до первого звонка в инстанции, точнее грамотно оформленного заявления о нарушении прав закреплённых ЖК РФ, ГК РФ. Вот и пример из жизни, по соседству есть квартира 1к. на 1-м этаже, в ней газовая плита в кухне (МКД газифицирован), а стены между кухней и жилой комнатой нет вообще, скажем так риелторы снесли, когда пытались там провести перевод из жилого фонда в нежилой на основании проектов и уже полученного разрешения на перевод. По суду все происки данной когорты были аннулированы, они ретировались, а перед этим скинули квартиру новому собственнику. Сделка в Росреестре была проведена, собственник сменился, а проблема осталась ему в наследство. Ему порекомендовали восстановить стену устно, по-соседски, но пришли к устному соглашению, по просьбе собственника, оставить всё как есть, благо тихий, одинокий и не буйный. Это я уже о молчаливом согласии соседей. А так уже можно было бы и через суд заставить, хотя вроде бы и человек ни при чём, но ЖК РФ уже чётко трактует в ст. 29 о последствиях.

Kseni11 октября 2017, 16:07

да, вы почти все правильно пишите, но причем тут газ?
и еще раз - у на сначала был ремонт и возведение новых санузлов и только потом согласование, без суда. Реконструкции коммуникаций не было, поэтом разрешение соседей не требуется. Вы все красиво пишите, со сносками на статьи, но только людям простым не понятно ничего, вы постоянно путаете и меняете темы)))

Игорь11 октября 2017, 21:39

Kseni, мной не производятся попытки убедить лично вас в том-что правы вы или нет в своих деяниях, мной выложена информация для людей. Каждый волен принять информацию к размышлению либо отторгнуть её. Вот как-то так.

Kseni12 октября 2017, 11:11

так выкладывайте корректную инфу, не вводите людей в заблуждение, пожалуйста!

Игорь13 октября 2017, 12:27

Kseni, в очередной раз улыбнуло. Мной как-раз и выкладывается корректная инфа со ссылками на законодательные акты. А вот вы только выкладываете предложения по своим услугам, похоже вы тут казачок засланный от структур которые занимаются регистрацией перепланировок. Даже ценник от вас прозвучал в 75 тыр за всё удовольствие. )))

Kseni13 октября 2017, 13:20

я не занимаюсь, я живу в такой студии и могу поделиться личным опытом конкретным! А вы пишите законы по другим темам, путаете перепланировку с разделением кадастров, выделением доли, газ зачем то приплели, реконструкцию и тд, я просто поражаюсь сколько у вас желания писать всякую ерунду, при том что конкретно вы с этим не сталкивались))

Игорь13 октября 2017, 20:55

Kseni, живите конечно, долго, мирно и счастливо. И желательно без проблем. ))) Опыт он ведь сын ошибок трудных...

Ксения, ну так поделитесь же, наконец, личным опытом! )) Вы там ниже в комменте обещали, и я жду уже не первый день...

Олег Карпушин4 октября 2017, 22:12

При грамотном проведении перепланировки, если соблюдены все требования, проблем с узакониванием перепланировки в такой квартиры не будет. Всей квартиры, как правильно было отмечено И.В.Кораблевой. Вопросы у собственников появятся в будущем, сейчас несколько семей купили по студии в 4-х к.кв., из кухни очевидно сделали пятую студию, люди счастливы и полны оптимизма - появился свой угол за реальные деньги. С 2005 года в жилой недвижимости Москвы, выделить долю в отдельную выделенную комнату с присвоением номера (комната 1, 2 ....5) не получится ни за 300, ни за 500 тыс.рублей. Собственники определили порядок пользования и между собой подписали соответствующий документ. Но, это касается только тех кто на данный момент определил такой порядок пользования. Как говориться, дай бог, чтобы отношения были теплыми и порядочными и в дальнейшем. Булгаков М.А. заметил такую особенность, что квартирный вопрос испортил некоторых людей ещё задолго до сегодняшнего дня. Рассмотрим такую ситуацию, человек умирает и его долю наследует его родственник или человек на кого составлено завещание. Новый собственник не подписывал документ о порядке пользования и заставить его подписать этот документ, без его личного на то согласие, НЕВОЗМОЖНО. И если он будет не согласен с занимаемой комнатой в 4-х к.кв., начнётся буза. Это экспресс анализ ситуации, если углубиться в тему дальше, кошмаров появится, очевидно, больше.

Ответить
Kseni5 октября 2017, 11:36

вы правы на 100%. и что бы такой ситуации в будущем не возникало, нужно в ДКП при первом выкупе долей от целого, прописать порядок владения и пользования- за кажды закрепить метры и расположение (физ.границы студии), ДКП хранится в росреестре и его практически невозможно оспорить, даже через суд- это все опять же из моей личной практики

Ответить

Ксения, раз уж Вы так открыты в информации, то может быть, Вы поясните и определение порядка пользования? Вопрос в том, как после узаконивая перепланировки в новом плане стала называться кухня? Неужто ее сделали комнатой??? А если нет, то как так можно определить порядок пользования ЖИЛЫМИ помещениями и отдать кому-то в единоличное пользование места общего пользования - кухню, часть коридора и старый санузел?

Ответить
Kseni10 октября 2017, 15:47

в порядке пользования закрепляются границы помещений, и если ВСЕ собственники согласились, что кухня больше не МОП (место общего пользования), а чье то инд помещение, то это законно)

Ответить

Ксения, одного желания собственников, увы, недостаточно для того, чтобы кухня превратилась в жилое помещение. это должно быть отражено в технических документах.

Kseni10 октября 2017, 16:41

я не говорю о переводе в жилое) я говорю о порядке пользования. отдать кухню в единоличное пользование возможно. Человек владеющий кухней юридически владеет долей, поэтому спокойно прописывается и живет.
Все проблемы сводятся к тому, что люди не понимают разницу между сменой статуса помещения и порядком пользования, между выделением доли в натуре (разделением кадастров) и согласованием перепланировки. Просто средневековье какое то

Ксения, ну что ж такое Вы пишете??? кто же при определении "порядка пользования ЖИЛЫМИ помещениями", а это соглашение именно так называется, может закрепить за собственником доли пользование местом общего пользования? Это возможно, но при соглашении о порядке пользования МОПом, и то - нотариуса невозможно такого найти, который сделает раздел МОП между сособственниками, потому что по нормам ЖК РФ они разделу не подлежат. А доля в квартире никак не может не включать в себя часть жилой площади.

Kseni10 октября 2017, 18:55

напишите свою почту, я вам вышлю образец зарегистрированного в росреестре договора, где определен порядок пользования квартирой и кухня передана в единоличное пользование.
Если есть необходимость- могу помочь с регистрацией подобных документов

Ответить

Спасибо, Ксения. Необходимость в помощи, возможно, возникнет. Почта у меня такая же, как телефон, только без плюсов, пропусков и черточек между цифрами, т.е. цифры сплошняком, а в конце собака яндекс точка ру. А цифры телефона на личной странице есть - кликните на ФИО, чтобы на нее выйти.

Kseni10 октября 2017, 18:56

"А доля в квартире никак не может не включать в себя часть жилой площади." - а это вы путаете выделенную долю с общедолевым имуществом))

Ответить
Игорь14 октября 2017, 22:04

Люди добрые, вот мне интересно: как себя в подобной ситуации ощущает собственник этажом выше, когда под его кухней кто-то организовал псевдо-студию, ведь нельзя же организовывать кухню над жилым помещением этажом ниже, тут вроде без вины виноват стал?

Ответить
АРЧЕДО-Недвижимость15 октября 2017, 0:18

Ксения, вы либо не понимаете того, о чем говорите, либо намеренно вводите в заблуждение потенциальных покупателей подобных "студий". За деньги вам любой тех.паспорт в фотошопе нарисуют и выдадут, это не говорит о том, что такое переустройство квартиры согласовали. Законно такое согласование невозможно получить. И определить границы местоположения каждого владельца доли тоже. Все хорошо, пока в соседних "студиях" живут такие же адекватные люди как и вы. А как только смениться собственник одной из долей, он придет и скажет, что имеет право пользоваться и кухней и санузлом (который был по проекту) и коридором и всеми комнатами.

Ответить
Kseni16 октября 2017, 16:03

я юрист по образованию, и все свои доки после согласования перепланировки заказывала официально в МФЦ из кадастра, у нас все согласовано законно, без суда. Порядок пользования определен в ДКП, зарегистрирован в Росреестре, каждый КУПИЛ определенное изолированное помещение, оспорить зарегистрированный ДКП практически невозможно, либо крайне сложно через суд, но Росреестр в этом случае будет защищать данный договор, потому что зарегистрировал его

Kseni16 октября 2017, 16:06

если вы не знаете как законно согласовать, это не значит, что не возможно))

Kseni16 октября 2017, 16:04

Если кто то подскажет как- то я выложу прямо сюда доки после перепланировки

Ответить

Ксения, доки после перепланировки - они почти понятны. По ним основной вопрос только в том, как теперь в технических документах называется бывшая кухня. Мне больше интересен ДКП. Он у Вас был в простой письменной? Здесь, в этом блоге выложить фото не получится . Но пришлите же мне, наконец, обещанные доказательства!))

Kseni16 октября 2017, 16:45

Ирина, я вам отправила техпаспорт, вы получили? Все помещения в ППФ называются изолированными помещениями в единоличном пользовании

Нет не получила((( Проверьте, пжлста, мой адрес в письме. Он должен начинаться с семерки без плюса, - может, в этом месте ошибка? Здесь, к сожалению, и адрес не выложить...

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
Переговоры о цене квартиры: Кодекс чести продавца, или Как торговаться с покупателем?Спасибо, Антонина, рада быть полезной!
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке
сегодня в 18:52
редакцияeditorial@cian.ru