недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Закон о счетах эскроу – не помеха.

11 449 23 Блог специалиста 78

С 1 июля 2019 года, для застройщиков работающим в рамках ДДУ по 214-ФЗ, стало обязательным использование счетов эскроу для взаиморасчётов. При покупке квартиры в строящемся доме, участник долевого строительства может рассчитаться с застройщиком через такой счёт. Суть счёта эскроу заключается в том, что деньги замораживаются на нём и застройщик получает их после завершения строительства и передачи объекта участнику долевого строительства.

Поскольку теперь застройщики не могут привлекать для строительства деньги участников, то они вынуждены брать кредиты в банках, либо строить на свои накопления.

Ранее обсуждались варианты ухода от расчётов через счета эскроу, путём перехода на ЖСК (215-ФЗ) или открытие «карманных» (своих) банков.

Но оказалось всё слишком просто. Застройщики ушли на продажи через договоры уступки прав требований. Говоря проще, открывается юридическое лицо, которое покупает квартиры/помещения у застройщика за небольшие деньги, перечисляя их на счета эскроу. Далее эти квартиры/помещения юридическое лицо продаёт новым участникам по договорам уступки прав требований.  

Шумиха вокруг счетов эскроу длилась почти год. Якобы это должно было привести к росту цен. Но по факту этого не произошло. Новостройки дорожали только по причине того, что дома строились и приближались сроки сдачи. Дом растёт – растёт цена. Если в качестве примеров брать дома, которые начинали строить два года назад и те, которые начали строить сейчас, то по моим наблюдениям, аналогичные квартиры в одних и тех же комплексах подорожали всего на 10% +/-. 

Комментарии 23
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 июля 2019, 16:24

С коллегами это обсуждали на днях после того как СМИ показали очередной рост в статистике по регистрации ДДУ за 2-й квартал, а по факту в прайсах застройщиков ничего не изменилось.....

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 июля 2019, 20:49

Михаил, ну количество продаж действительно было большое. Сделки до конца июня шли хорошо.

ID: 2073467523 июля 2019, 19:12

а в этой схеме нет ничего противозаконного?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 июля 2019, 20:47

Что здесь противозаконного? Застройщик продаёт за сколько считает нужным и кому хочет, далее ЮЛ уступает свои права по более высокой цене.

Anton25 июля 2019, 11:52

Рано еще об этом говорить, 70-80% объектов продаются по старым правилам. И только через 1,5-2 года начнут действовать эскроу счета в полную силу.
И потом кто мешает не покупать через уступку, а покупать через эскроу счета?

Сами себе проблемы люди устраивают, а потом побегут жаловаться государству, ой обманули, ой помогите. И будет ПРАВИЛЬНО если государство не станет помогать, сами вляпались сами и выбирайтесь. Мы сделали эскроу счета для вас, защитили вы решили по другому, отвечайте тогда сами за свои решения.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 июля 2019, 13:20

Антон, эксроу-счета в полную меру начали действовать с 1 июля, если застройщик работает по 214-му. "И потом кто мешает не покупать через уступку, а покупать через эскроу счета?" - Вы о чём? Во избежании работы через эскроу-счета, некоторые застройщики заранее заключили договоры долевого участия со своими юрлицами. Поэтому при желании купить квартиру в этих домах, купить её по ДДУ у застройщика не получится; только через договор уступки. Не будет же застройщик расторгать заключенный ДДУ. Некоторые застройщики, ранее перешли на аккредитивы или номинальные счета (ЦНС - СБР), по которым застройщики получали деньги после регистрации ДДУ. Перешли они на них для обеспечения себе гарантии, что деньги у покупателя есть и, чтобы не оказалось, что после заключения (регистрации) ДДУ, у покупателя вдруг не оказалось их.

Теперь через эти счета работают и юрлица, продающие квартиры "от застройщика". При этом нужно понимать, что первичный рынок отхватил большой кусок от вторичного рынка и они (застройщики и их юрлица) не особо идут на уступки, если не купите вы, купят другие. Особенно это касается эконом класса.

Anton25 июля 2019, 13:43

Ринат я вот о чем - "Достраивать многоквартирные дома без перехода на эскроу-счета разрешат, если объект готов не менее чем на 30%, а количество заключённых договоров долевого участия составляет минимум 10% общей площади помещений в доме. Соответствующее постановление, утверждающее критерии неприменения эскроу, подписал глава Правительства Дмитрий Медведев."
Пока многие строится по старым правилам, без эскроу счетов. Смысл сейчас покупать недвигу не вижу, если только хотите рискнуть.
Потом на счёт не куплю я, а купят другие, так пускай покупают ради Бога. Каждый волен делать что хочет. Только потом не надо поднимать шум, что всё пропало, помогите.

Elaine25 июля 2019, 18:39

Очень надеюсь, что долевое строительство не исчезнет. У меня положительный опыт от обеих покупок квартир на этапе котлована.

Ответить
Женя26 июля 2019, 12:34

Оно уже исчезло. И хрен с ним.

Elaine26 июля 2019, 14:27

Для меня не хрен. У меня разница между покупкой и продажей обеих квартир была 30%. Это хороший инструмент для инвестирования. Нужно сажать тех, кто кидает дольщиков, а не запрещать абсолютно нормальную схему. А у нас кидалы либо на свободе, либо в бегах, а людей лишают возможности инвестировать и покупать жилье с существенной скидкой. Наказаны в итоге не те.

ID: 1893205526 июля 2019, 17:23

Жилье должно быть прежде всего средством проживания, а не инвестирования.
Из-за дополнительного инвестиционного спроса растут цены, и жилье становится менее доступным для тех, кому оно просто необходимо по своему основному назначению.
В этом смысле хорошо, что квартиры снизят инвестиционную привлекательность.

Elaine26 июля 2019, 17:28

Жилье может быть чем угодно. Я имею право инвестировать, чтобы потом сдавать эту квартиру, таким образом кто-то решит свой жилищный вопрос за счет аренды моего жилья. Кто в биткойны вкладывает, кто в МММ, а я в это.
А если говорить именно о жилье как о средстве проживания, то отмена долевки приведет к тому, что опция купить недорогую квартиру и подождать 2 года или купить ребенку квартиру на вырост вообще исчезнут. И получится, что вместо нормальной современной квартиры в новострое за эти деньги получится только гнилую хрущевку взять. Кому от этого будет лучше, я не понимаю. Моя подруга взяла двушку в новостройке в Ленобласти за 3,5 миллиона, через два года съехала туда от родителей, теперь аналогичные квартиры в ее доме продаются за 5-5,5 миллионов. А эту сумму ей было бы уже не потянуть.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 июля 2019, 18:50

Забывайте об инвестициях, первичный рынок уже давно не показывает ликвидности....

Elaine26 июля 2019, 18:57

А у меня показал, вот только что буквально. Я покупала новостройку в Питере за 2,700 на начальном этапе, продала за 3,700 через полтора года. До этого тоже получила хорошую доходность на студии, но там ждала дольше сдачи дома. Продала ее и перевложилась в эту однушку. Банки такой доходности не дадут, тем более, что банковские проценты практически полностью пожрет инфляция. Вкладываться в сомнительные инструменты я не хочу. Сейчас в этом же жилом комплексе есть строящиеся квартиры по очень хорошей цене. Может, влезу в ипотеку и еще куплю, пока лавочку не прикрыли. Но я надеюсь, что найдутся обходные пути и можно будет хотя бы коммерцию брать в новостройках.

Женя30 июля 2019, 10:34

Вам инвестирование, а людям жить негде, вот поэтому и приняли закон.

Elaine30 июля 2019, 10:50

"Вам инвестирование, а людям жить негде, вот поэтому и приняли закон".
И как это поможет людям где-то жить? Из-за запрета долевки недвижимость станет еще недоступнее, так как исчезнет опция покупки на котловане за 60-70% от цены готовой квартиры. Нужно сажать и конфисковать имущество у тех, кто обманывает дольщиков. Но это сложно, к тому же там все повязаны круговой порукой. Посадишь застройщика-кидалу - придется сажать всех, кто с ним в связке.
Этот популистский закон принят не ради людей, а ради того, чтобы произвести впечатление на соответствующий электорат. Обманутые дольщики по-прежнему митингуют, на днях только проезжала мимо такого собрания. Чем им помог этот закон?

ID: 1893205530 июля 2019, 13:58

Если инвесторы уйдут с рынка, то обычным покупателям в любом случае будет лучше, ибо банально меньше конкуренции.

Elaine30 июля 2019, 13:59

Сколько тех инвесторов? 10%?

ID: 1893205530 июля 2019, 14:07

Даже 10% уже вносит свой вклад в конкуренцию и рост цен. К тому же 10% - это как "средняя по больнице", в конкретных проектах ситуация может сильно отличаться от средней.

Elaine30 июля 2019, 14:11

Но купить дешевле теперь тоже не получится. То есть покупка своей квартиры станет намного более сложным делом. Соответственно, многие, кто не купят - будут снимать. И снова в выигрыше те, у кого есть квартиры на сдачу, а не покупатели.

ID: 1893205530 июля 2019, 15:22

Да, дешевле уже не будет, но если снизится инвестиционный спрос, то это хотя бы в какой-то степени сдержит дальнейший рост цен. А так да, конечно, лучше бы было, если бы этой реформы вообще не было, тогда и не было бы всевозможных спекуляций на эту тему и связанных с этими спекуляциями ажиотажей и роста цен. Но теперь уже что есть, то есть.

ID: 1893205526 июля 2019, 23:29

Всё меняется, купить квартиру с инвестиционной целью 1,5 года назад и сейчас - это две большие разницы, как раз в последние 1,5 года и был ощутимый рост цен, вызванный искусственно созданным застройщиками ажиотажем. А теперь у них уже нет аргумента "спешите купить сейчас, 1 июля 2019 подорожает", спекулировать на этом уже не получится.

Ответить
Elaine30 июля 2019, 14:01

Можно посмотреть, сколько сейчас стоит аналогичная квартира во вторичка в 1-2 очереди жилого комплекса и сравнить с тем, за сколько продается котлован в 4-5.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru