недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Налог с продажи квартиры

Москва 522 12

Здравствуйте! Уважаемые эксперты, помогите разобраться)

1. ДДУ подписан в 06.2015

2. Погашение платы произошло 11.2015

3. Собственник умер 04.2017

4. Свидетельство о праве на наследство данной квартиры я получила 11.2017

5. Новостройка сдана 03.2018

6. Дата гос регистрации на мое имя 08.2018

Подскажите пожалуйста, с учетом всех внесенных в законодательство поправок, когда продажа мной данной квартиры не будет облагаться налогом? Квартира не единственная в собственности.

Советы 12
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 декабря 2020, 14:30

Ольга, добрый день! С учётом последних поправок - с даты смерти наследодателя. Минимальный срок владения для продажи без уплаты налога составляет три года, если наследодатель является близким родственником, если не близкий родственник, то вопрос как был спорным, так и остаётся спорным, я ориентируюсь на пять лет до тех пор пока не увижу хоть какую-нибудь официальную позицию.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 декабря 2020, 14:36

Добрый день. Я думаю 08.2021. Для меня вопрос не спорный, для наследства минимальный предельный срок владения 3 года вне зависимости от степени родства наследника и наследодателя.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 декабря 2020, 21:00

Погашение платы произошло 11.2015
Мин.пред. срок владения с даты полной оплаты (новые поправки).
Наследник принимает все права и обязанности по ДДУ, в т.ч. может стать стороной ДДУ и даже зарегистрировать изменения к ДДУ.
При наследовании мин.пред. срок владения три года. Это точно.
Ольга, у Вас получается минимальный предельный срок владения наступил 11.2018 .

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 декабря 2020, 14:42

Здравствуйте. Если применить налоговый вычет в размере понесенных и документально подтверждённых расходов наследодателя на приобретение объекта недвижимости, то налог будет с положительной разницы между ценой продажи и покупки квартиры наследодателем.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 декабря 2020, 14:47

Здравствуйте. Непростые вводные данные...Последние изменения в ст. 217.1. НК РФ об исчислении срока владения имуществом с момента полной оплаты по ДДУ в вашем случае не применяются, потому как этот срок владения действовал бы в отношении наследодателя, но к наследнику право применения срока владения имуществом наследодателем не переходит. С 04.2017 (с момента открытия наследства) вы владели правом требования, а не объектом недвижимости, который будет отчуждаться в данный момент. Считаю, что в вашем случае срок владения продаваемой квартирой будет исчисляться с момента государственной регистрации права собственности, то есть с 08.2018, составит 3 года (основание - наследство). При продаже ранее 08.2021 вы можете применить расходы наследодателя на приобретение права требования при расчете НДФЛ. Ситуация не совсем стандартная, поэтому нужно получить несколько мнений, а еще лучше - написать запрос в Минфин и уже опираясь на ответ ведомства, принять решение.

Екатерина Макеева10 декабря 2020, 19:40

Здравствуйте! Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. п.4 ст.1152 ГК РФ.
Со дня открытия наследства 3 года.
С Уважением, Екатерина!

Анна Орлова11 декабря 2020, 8:45

Я тоже считаю, что с дня открытия наследства- Собственник умер 04.2017. ДДУ полностью оплачен. Наследник принял наследство. Почему он должен быть ущемлен в правах? И 3 года минимальный срок владения при наследовании.
Обратитесь за консультацией к своему налоговому инспектору. Именно к СВОЕМУ и лично. Или письменный запрос. А не к кому попало по телефону

частный маклер11 декабря 2020, 14:19

Арман Барекян: С учётом последних поправок - с даты смерти наследодателя.
Какие последние поправки? Я работаю более 20 ти лет и на моей практике, так было всегда.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 декабря 2020, 18:17

частный маклер, попробуйте сперва вникнуть в суть вопроса. Отсчет по сроку владения по наследству исчисляется с даты открытия наследственного дела и это действительно так, с этим никто и не спорит, но вопрос в другом и уважаемые мной коллеги имеют своё видение на этот счёт. Работают меньше 20 лет, но они в своём деле одни из лучших не то, что в Москве, а на мой взгляд в стране и если моя позиция в этой ветке не совпала с их позицией, то это ещё вовсе не означает, что всё так однозначно, как кажется на первый взгяд. Вопрос достаточно интересный и открытый для обсуждения и имеет элементы спорной ситуации, которая требует официальной позиции тех, кто в конечном итоге решает, как трактовать ту или иную ситуацию.

Ирина Антипина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 декабря 2020, 19:04

Наилучшим выходом из ситуации- очная консультация у своего налоговика...
Вступили вы в наследство в 2017 году, но квартира не была в собственности, а была на этапе строительства и вы вступили в права требования. Собственность оформлена 2018 году, срок владения соответственно исчисляется с этой даты-3 года.,
Но в случае продажи есть способы по минимизации...

Валентина Пугановская

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 декабря 2020, 20:00

В соответствии со ст.1112 ГК РФ наследство, которое остаётся после умершего человека, включает в себя всё принадлежащее ему, в т.ч. его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования объекта недвижимости у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ (пункты 7, 8 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Законодательством определён порядок возникновения прав на имущество, в т.ч. подлежащих государственной регистрации (п.2 ст.8.1 ГК РФ). Право на недвижимость в соответствии со ст.130 ГК РФ – это регистрируемое право, поэтому права на недвижимость подчиняются общим требованиям п.2 ст.8.1 ГК РФ. Поэтому до регистрации объекта недвижимости имущественные права на недвижимость не могут иметь характер требований, это и не право собственности, и не права на чужие вещи.
Однако, имущественные права на будущую недвижимость не являются недвижимостью, поскольку не отвечают её признакам, поэтому моментом их возникновения у наследника следует считать не момент регистрации права собственности (ст.219 ГК РФ), а общепринятый момент приобретения права собственности, определённый ст.218 ГК РФ.
В соответствии со ст.1114 ГК РФ временем открытия наследства является момент смерти гражданина. В соответствии со ст.1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст.217.1 НК РФ ( Ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 23.11.2020 N 374-ФЗ) распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 г.) в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нём исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, которое получено налогоплательщиком в порядке наследования.
При получении Свидетельства о праве на наследство наследником застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор ( п.7 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ).

Итак, из заданного вопроса имеем:
1. ДДУ подписан в 06.2015
2. Погашение платы произошло 11.2015
3. Собственник умер 04.2017
4. Свидетельство о праве на наследство данной квартиры я получила 11.2017
5. Новостройка сдана 03.2018
6. Дата гос регистрации на мое имя 08.2018

В заключении о вышеописанном:
Оплата по договору – 11.2015
Открытие наследства – 04.2017
После 11.2017, перед 08.2018, возможно, была произведена замена наследодателя на наследника в ДДУ.
Т.к. в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА и обязанности, срок исчисления налога для целей продажи составляет 3 года, т.е. 04.2020.

Ольга Баженова19 декабря 2020, 22:47

Спасибо большое всем за ответы!

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru