недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Нужно ли нотариальное согласие бывшего мужа на продажу квартиры?

Вся Россия 2 269 18

С мужем развелись 11 лет назад без имущественных претензий друг к другу. Сейчас хотим продать квартиру и нашли покупателей, но перед самой продажей риелтор сказал, что нужно нотариальное согласие бывшего мужа на продажу квартиры. С мужем отношений не поддерживаем. Что посоветуете в этой ситуации?

Советы 18
Александр ВороничЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2021, 1:03

Здравствуйте. При продаже совместно нажитого имущества, требуется согласие супруга, если это имущество не было разделено брачным договором или соглашением о разделе совместно нажитого имущества. Риэлтор прав.

ID: 678358016 февраля 2021, 1:18

Вроде Верховный суд говорит что не надо

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2021, 1:30

После развода имущественные отношения бывших супругов выходят из-под юрисдикции Семейного Кодекса и остаются под юрисдикцией только Гражданского Кодекса. В частности ст. 253. Она имеет более мягкую формулировку, чем ст. 35 СК РФ, но от этого не меняется суть. Согласие требуется, но предполагается, что оно есть. Каким же образом покупатель сможет убедиться в том, что подразумевающееся согласие бывшего супруга действительно имеется? Да, продать без согласия можно и переход зарегистрируют. Но такая сделка потенциально оспорима. Привет Верховному Суду.

ID: 678358016 февраля 2021, 1:35

Спасибо за объяснение

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2021, 6:47

Здравствуйте. Так как сделка по продаже совершается после расторжения брака, спустя 11 лет, то ст. 35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являются. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4).
Я бы советовала попросить у бывшего супруга заявление о том, что он уведомлен о продаже квартиры, согласен и не претендует на часть денег. Вам же будет спокойнее.

не риэлтор6 февраля 2021, 9:27

тут смотрите какая тонкость.
если у вас сделка не нотариальная, и если покупатель не настаивает - то можно обойтись и без согласия супруга. сделка пройдет нормально, и при регистрации отметки о несогласии не будет - вы же уже в разводе.
но при этом надо понимать, что вы закладываете мину замедленного действия. потому что если вдруг, паче чаяния, ваш бывший решит оспорить это решение - то у него будут все шансы это сделать. ибо срок давности будет исчисляться не с момента развода, а с момента, когда он узнал о сделке (точнее, в течение года с того момента как он узнал о сделке, он может подать исковое).
поэтому тут у вас, собственно, только два варианта:
1) выходить на бывшего супруга и просить у него соответствующее согласие;
2) искать непритязательного (читай: юридически неграмотного) покупателя, который не будет спрашивать такое согласие и не будет настаивать на нотариальной сделке. в крупных городах таких сейчас немного, но есть.
но во втором случае вам надо понимать, что вы несете определенные риски. потому что если что, то сделку бывший супруг не отменит, а вот взыскать с вас какую-то часть через суд - вполне сможет при определенных обстоятельствах. и даже если он сам хороший и мягкий человек, и вы уверены что по своей инициативе он не будет требовать денег, то... всякое бывает в жизни. и рядом у него могут оказаться люди, которые захотят поживиться. например.

Александр Зуйков6 февраля 2021, 10:05

Если квартира приобреталась в браке с бывшем мужем, то обязательно нужна для продажи, у вас просто не пройдет сделка, или брачный договор , если конечно он у вас есть. Риелтор правильно все говорит

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2021, 10:57

Александр Зуйков, даёте информацию, которая не соответствует сегодняшней действительности. Переход права по ДКП проходит даже в том случае, если супруги в браке на момент подачи документов в Росреестр, НО в ЕГРН у покупателя регистратор может оставить запись о том, что согласие не предоставлено. Если квартира куплена в браке, НО супруги в разводе, тогда регистратор не должен оставлять подобную запись, т.к. у супруга по закону нет обязанности предоставлять согласие от того, КОГО УЖЕ НЕТ (супруга нет, есть свободный гражданин, который может оспорить сделку с того момента, когда узнал, что его права сособственника были нарушены).
Плавно подошли к тому, что автор молодец, что не доверяет сайту "квартира без агентов" и заходит на форум именно агентов, которые дадут альтернативное мнение в том числе по решениям судов, ибо наши недоброжелатели могут легко вырвать из контекста любой абзац или даже решение суда и тем самым попробовать доказать стране, что вопросы по недвижимости не нуждаются в риэлторах и это политика проводится давно. С таким подходом скоро начнут зубы лечить на онлайн сайтах "пломба без стоматолога" и так далее. Понимающие граждане или люди реально пострадавшие от всяких антиагентских ресурсов уже хлебнули судебные иски. Радует, что постепенно народ открывает глаза и наводит справки у профессионалов, живой пример сегодняшний автора, который поначалу был уверен, что получил исчерпывающий ответ у сторонников "без риэлтора", да ещё и с полным текстом ВС РФ, что добавляет уверенности всяким конторам имени "шарашкина ".
И последнее автору, согласие брать не нужно, как я сказал он не супруг, чтобы давать согласие, НО если есть возможность, то возьмите у бывшего заявление о том, что он осведомлён о предстоящей сделке, имущественных претензий после развода не имел, что подтверждается отсутствием соглашения о разделе имущества, по сей день претензий не имеет, на финансовую компенсацию после продажи имущества нажитого в браке не претендует. Текст придумал походу консультации, возможно у нотариуса будет свой индивидуальный почерк по данному вопросу. Если супруг в не зоне действия, тогда Вам лично решать покупать или нет, срок давности конечно же внушительный, что в разы уменьшает риски оспаривания, но определённые, возможно, небольшие риски всё же есть, ибо только после решения судьи можно будет оценить степень и процентное соотношение рисков. На мой взгляд, человек, который за 11 лет не удосужился поинтересоваться состоянием дел по совместно нажитому имуществу не должен иметь шансов в суде, но дела все разные и дать гарантии по этому поводу невозможно, может человек был в коме 11 лет, выздоровел и решил заняться этим вопросом или ещё какие-то нам неизвестные факты выплывут на судебном заседании. Суд - дело тонкое!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2021, 11:44

ID: 67835801, только заметил, что вопрос от продавца, но в целом ничего не меняется в ответе. Для Вас могу добавить, что если развелись по суду, допустим, были несовершеннолетние дети, тогда в судебном решении, как правило, бывает фраза о том, что имущественных претензий супруги не имеют. Если такое решение с таким предложением имеется, тогда копии этого документа достаточно, чтобы покупатель не переживал за данную покупку и в случае чего - легко сможет доказать в любом суде добросовестность покупателя.

Геннадий Савинов6 февраля 2021, 11:44

Заявление (согласие) бывшего супруга требуется. Что касается решения ВС РФ здесь, вероятно, так. ВС проанализировал конкретное дело, в котором была упомянута норма ст. 35 СК РФ. Такая ссылка неправомерна, на что и указал ВС. Кстати, мнение ВС по конкретному делу не обязательно для учета судами нижних инстанций.

Елена Лой6 февраля 2021, 12:19

Налицо коллизия применения норм Гражданского и Семейного кодексов РФ в отношении распоряжения совместным имуществом бывших супругов. Для тех, кто еще не столкнулся с этой проблемой, я бы рекомендовала предпринять действия по её недопущению. 1) если вы со своим супругом только собираетесь приобрести имущество, приобретайте его сразу в общую долевую собственность, а не на имя одного из вас; 2) кто уже на пороге развода, не стоит оставлять раздел имущества на потом. Решайте все имущественные вопросы сразу; 3) кто уже развелся, не разделив имущество: не теряйте времени, обращайтесь в суд с иском о разделе имущества. Ваша цель заключается не в том, чтобы реально что-то отобрать у бывшего супруга, а в том, чтобы не допустить отчуждения этого имущества третьим лицам. Обращаю ваше внимание: такое отчуждение лицам, которые являются добросовестными приобретателями, исключит для вас возможность возврата имущества. А так, закрепив за собой часть имущества, вы сможете контролировать операции с этим имуществом, поскольку будете иметь преимущественное право на покупку доли бывшего супруга, если последний решит её продать. И уж естественно, бывший супруг в этом случае не сможет продать имущество в целом без вашего участия.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2021, 12:37

Добрый день. Прекращение брака без имущественных претензий предполагает заключение соответствующего соглашения между бывшими супругами или отражения вопроса прекращения совместной собственности в решении суда. Для государственной регистрации сделки согласие/заявление супруга не требуется, но при отсутствии такового:
а) сделка может быть признана бывшим супругом недействительной; б) в ЕГРН появится отметка, о том что согласие на отчуждение не предоставлялось. Ни один здравомыслящий покупатель не рискнет приобретать такую квартиру без подкрепленного документом волеизъявления участника общей собственности.

Янина Юркенайте6 февраля 2021, 16:29

Добрый день. Вечная тема))) Постоянно идут споры по этому вопросу. Я счимтаю, что правильный ответ дан в лучшем совете, можно добавить еще, что если не было решения суда о разделе имущества. Если имущество было приобретено в браке, и не было брачного договора, соглашения о разделе имущества или решения суда о разделе, то при продаже такого имущества обязательно требуется согласие супруга, хоть через 20 лет, потому что он все это время имущество находится в общей собственности бывших супругов. Причем срок давности начинает течь, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права, а это понятие растяжимое. Бывший супруг может узнать о продаже его имущества через 20 лет после развода,и через два года после совершенной сделки по отчуждению и подать в суд.
Приведенное автором вопроса определение ВС вообще к заданному им же вопросу не имеет никакого отношения. Там речь идет не о совместно нажитом имуществе супругов, приобретенном в браке. Там четко написано, что оспариваемый истцом договор был заключен бывшим супругом после расторжения брака. То есть супруги развелись, и потом один из них уже будучи не в браке, приобрел какое то имущество. Не наша ситуация. Мы обсуждаем ситуацию, когда имущество приобретено супругами в браке.

Александр Зуйков7 февраля 2021, 7:33

Арман Барекян, был подобный случай согласием на продажу, сотрудник Росреестра отказала на в регистрации , сказал либо уведомления, согласия или брачный договор предоставьте, тогда я вам пропущу регистрацию .

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 0:29

Видимо, этот регистратор работает по старинке и не знает о новых правилах, а если он всё знает и это его гражданская позиция и убеждение, тогда он молодец, но долго не сможет протянуть против системы.

ID: 678358018 февраля 2021, 16:40

Здравствуйте, можно ссылку на эти новые правила, чтобы если что можно было показать в Росреестре если они откажутся оформлять

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 22:17

Правила не такие уж новые, они новые для тех, кто недавно узнал. На официальном сайте Росреестра можно найти многочисленные публикации на тему совершения сделок с общим имуществом супругов. Прилагаю одну из таких выдержек от 2019 года, что подтверждает не новость новости. Собственно, тезисно о главном с официальной подачи Росреестра, о чём писал выше своими словами:

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 22:22

Как гласит п. 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с такой недвижимостью, при заключении которых требуется согласие супруга, относятся все совершаемые сделки, например: продажа, дарение, аренда, залог и пр.

Исходя из положений Семейного кодекса РФ, независимо от того, на чье имя из супругов приобретено недвижимое имущество, оно будет являться совместной собственностью супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное).

Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и НЕ ОТМЕНЕНО. Однако теперь регистрирующий орган НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже ПРИ ОТСУТСТВИЯ согласия супруга регистрация будет проведена БЕЗ приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.

Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН) вносится ЗАПИСЬ об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено»).

Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как такая сделка является оспоримой. Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной.

С целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, приобретателю недвижимости рекомендуется настоять на получении и предоставлении на государственную регистрацию нотариально удостоверенного согласия супруга.

Таким образом, при заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретён на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru