недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Что изменит внесудебное изъятие долгостроев у девелоперов?

2 011
Что изменит внесудебное изъятие долгостроев у девелоперов?
Представители Минстроя вспомнили о механизме внесудебного изъятия объектов долгостроя. Разбираемся, чем эта идея грозит строительному бизнесу.

Министерство строительства и ЖКХ может заново рассмотреть инициативу о  возможности внесудебного изъятия жилых долгостроев у строительных компаний, сообщает РИА «Недвижимость», цитируя слова заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина.

Впервые с данным предложением власти Подмосковья выступили в марте 2016 года. Зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин упомянул тогда про внесудебный порядок изъятия объектов строительства у проблемных девелоперов и передачу строек новым компаниям для выполнения обязательств перед дольщиками.

Документ с предложениями по изменению строительного законодательства (Закон «О долевом строительстве» и Земельный кодекс РФ) был отправлен главе Минстроя Михаилу Меню летом 2016 года.

В чем суть инициативы?

Герман Елянюшкин заявлял, что изымать у недобросовестных девелоперов строящиеся объекты и землю под ними необходимо для оперативного решения проблем дольщиков, перед которыми не выполняют обязательства застройщики. 

Подмосковные власти хотели тогда инициировать обязательное внесение в договор участия в долевом строительстве (ДДУ) условий, по которым застройщик без суда лишался строящегося объекта в пользу дольщиков. Инициаторы предложения ссылались на 214 ФЗ, согласно нему граждане, участвующие в строительстве жилья, могут обладать правом залога на земельный участок, возводимые, построенные, а также недостроенные объекты, находящиеся на нем.

После начала действия поправок взыскивать недостроенные объекты у компаний-застройщиков должны были бы уполномоченные органы субъекта РФ после обращения любого гражданина – участника долевого строительства. Сразу после изъятия недвижимость должна поступать в общедолевую собственность дольщиков, далее объект может быть продан с торгов (деньги делились бы в таком случае между соинвесторами). При организации конкурса его проведением, по замыслу подмосковного правительства, должны заниматься местные власти.

Как раньше решались вопросы с изъятием объектов?

Недостроенный объект, в случае задержки введения в эксплуатацию, мог быть изъят у застройщика только по решению суда. Гражданский кодекс определяет долгострой как участок, который предназначен для жилого (либо иного) строительства, не используемый в течение трех лет.

Что не нравится властям?

Процедура банкротства, применяемая к строительным компаниям, затягивает процесс реализации долгостроев, а недобросовестные застройщики противодействуют передаче объектов компаниям, которые готовы работать на площадках.

Какие есть плюсы у инициативы?

Представители властей считают, что нововведения будут экономить время участников процесса. Процедура банкротства может длиться больше года. Дольщики могут быть уверены, что строительство продолжится без особых задержек. 

Что с минусами?

Юристы сразу обратили внимание на открывающуюся возможность рейдерских захватов объектов строительства при вступлении в силу нововведений. Любой из дольщиков может воспользоваться своим правом залога, это дает возможность злоумышленникам парализовать работу на объекте, договорившись с несколькими инвесторами.

Без прозрачных и одинаковых для всех параметров оценки состояния девелопера инициатива может причинить вред. Например, если в определенный временной промежуток строительная компания испытывает проблемы, то через некоторое время она может решить их и продолжить работу. Важно, как и на основании чего будет принято решение об изъятии объекта строительства. Процедура может стать удобным механизмом для злоупотреблений.

Мнения

Есть мнение, что нововведения не будут нужны в будущем из-за принятия поправок в 214-й закон (по нему проблемные объекты будут переходить другим строительным компаниям за счет средств из компенсационного фонда, в который делают отчисления все девелоперы). Нововведения были бы уместны до начала работы компенсационного фонда. 

avatar

Ильшат НигматуллинПрезидент ГК «Гранель»

– Власти могут рассмотреть любую возможность, которая поможет в решении судьбы обманутых дольщиков, так что данная инициатива вполне имеет право на жизнь. Другой вопрос, что скоро начнет работать государственный компенсационный фонд, который будет уполномочен достраивать проблемные объекты и, соответственно, в будущем такая инициатива не понадобится. Сейчас это просто один из способов решения вопроса дольщиков, который вполне имеет право на жизнь, если будет четко и грамотно представлен. 

Проблемных застройщиков это уже не заденет никак: им в любом случае необходимо решать вопросы своих долгостроев.

Трудно говорить о влиянии подобной инициативы на весь рынок, но в целом речь идет о проблемных застройщиках и существующих долгостроях, а не о появлении новых. Такая инициатива уместна, пока не работает фонд, – делится информацией Нигматуллин.  

Нововведения помогли бы радикально ускорить достройку проблемных объектов. Дальнейший ход этому могут дать, если не сможет заработать механизм компенсационного фонда дольщиков.

avatar

Нестерова НаталияКоммерческий директор компании «Тройка РЭД»

– Данная реформа позволила бы в разы уменьшить срок завершения строительства проблемных домов. Тем не менее, практическое осуществление этой инициативы потребует глубокой проработки всех юридических нюансов и внесения взаимоувязанных изменений во многие законы и Гражданский кодекс РФ, что может потребовать нескольких месяцев. Если существующие механизмы защиты прав дольщиков, в том числе принятые в июле текущего года, не будут работать, то вполне вероятно, что Минстрой вернется к обсуждению этого вопроса через некоторое время. В марте 2017 года инициатива подмосковных властей создать механизм внесудебного изъятия «жилых долгостроев» у девелоперов была отвергнута на федеральном уровне. По сути, она была расценена Минстроем как «произвол со стороны государства». Помимо этого, у подмосковных властей не было ясного понимания, как  необходимо реализовать эту идею. В течение полугода власти второй раз поднимают эту тему, возможно, у чиновников теперь появилось понимание того, как нужно реализовывать механизм изъятия.

Руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин в интервью «ВМ» сообщил, что в 2011 году властям досталось 669 объектов незавершенного строительства. На начало 2017 года в работе оперативной группы осталось 274 объекта, при этом за последние годы из списка удалось убрать более половины долгостроев.

На сайте московского департамента существует раздел «Адреса проблемных объектов» с перечнем строений, где нарушались права участников долевого строительства. Портал подмосковного министерства строительства приводит реестр проблемных застройщиков по состоянию на 30.08.17. На электронных площадках также дана «Памятка дольщика», в ней есть ссылки на законодательство; информация о том, на что нужно обратить внимание при выборе компании-застройщика; виды договоров с застройщиком, а также правильные способы оплаты.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Переговоры о цене квартиры: Кодекс чести продавца, или Как торговаться с покупателем?Спасибо, Антонина, рада быть полезной!
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке
сегодня в 18:52
редакцияeditorial@cian.ru