недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Как не потерять квартиру после покупки

27 759 40
Как не потерять квартиру после покупки
Есть ситуации, грозящие собственнику потерей жилья после заключения сделки: это может быть афера мошенников или действия неадекватного собственника. Приводим основные.

В Госдуму РФ в августе внесен проект закона о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений. Инициатива предлагает не давать право  истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина госорганам и органам местного самоуправления. Документ будет распространяться и на случаи, в которых жилье приобреталось безвозмездно или выбывало из владения органов власти помимо их воли.

Законодательная инициатива была направлена в парламент, в том числе после жалобы Александра Дубцова в Конституционный Суд РФ, касающаяся ущемления прав россиянина как добросовестного покупателя жилья. Напомним, в 2015 году был удовлетворен иск Депимущества города Москвы о выселении Александра Дубцова из купленной им ранее квартиры. Было решено возвратить недвижимость в собственность города. В результате разбирательства суд не признал Дубцова добросовестным приобретателем. Кроме того было установлено, что имущество собственника выбыло из владения помимо его воли. Приобретая квартиру, Дубовец оказался последним участником цепи договоров купли-продажи квартиры, которая принадлежала жителю города, умершему в середине 1990-х годов и не имевшего наследников. После принятия этого решения все вышестоящие судебные инстанции также подтвердили его. 

Существуют случаи, когда лицо продает квартиру, на которую не имеет права, покупатель не знает об этом, но выполняет все условия сделки. В данном случае можно говорить о понятии «добросовестный покупатель». Отстоять свое право добросовестного покупателя нельзя, если квартира похищена или была утрачена собственником помимо его воли. Например, сделка была оформлена по поддельным документам, а реальный собственник не осведомлен, что его пустующую квартиру продали. Также бывают ситуации, когда потеряно еще не все, но нужно крайне внимательно подходить к сделке.

Недавняя смена собственника

Неоднократная смена собственников за короткий период времени – это плохо. Данным маневром  пользуются мошенники, желая замаскировать аферу. Минимальный риск – при сделке, когда квартира уже три года находится в собственности. После истечения этого сорока заканчиваются сроки исковой давности по требованиям бывших собственников.

Проверить историю квартиры можно, получив выписку из ЕГРП,  там находятся данные обо всех сделках, совершенных в отношении данного имущества.

Недееспособные продавцы

Бывают ситуации, когда продавцом квартиры оказывается недееспособный человек. В стране много дел об оспаривании сделок, совершенных такими гражданами, все они оспариваются в судах. Для определения, является ли дееспособным продавец квартиры, стоит получить справку из психоневрологического диспансера, также дееспособность собственника могут подтвердить водительские права. Стоит обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире граждане, которые могут вызывать подобные опасения. Они могли быть собственниками ранее, а потом передать свои права по безвозмездной сделке.

Например, пожилой человек дарит квартиру кому-то из своих детей, сын или дочь решают продать недвижимость, а потом недееспособный человек идет в суд и заявляет об отсутствии воли на момент заключения договора дарения. Если это удастся доказать, то суд признает сделку недействительной, а вы останетесь без квартиры.

Есть и другой сценарий. Можно купить квартиру у недееспособного человека, после этого он обращается в суд, там признают сделку недействительной (например, после проведения психоневрологической экспертизы). Квартира не передается ему до возвращения покупателю всех полученных денег. При этом он все равно может вселиться туда и спокойно проживать, не отдавая обратно всей суммы. Покупатели в такой ситуации становятся правообладателями, но не собственниками. Если жилье будет единственным для продавца, арест на квартиру также наложить не удастся. Решить подобную проблему будет крайне тяжело.

Заниженная стоимость

Часто для ухода от налога продавцы занижают стоимость жилья в договоре в несколько раз. Покупатели нередко идут им навстречу. Нужно понимать, что если такая сделка по каким-либо причинам будет расторгнута, обратно вернутся только те деньги, которые указаны в договоре.

Жильцы, которых временно выписали

Стоит проверить историю квартиры перед покупкой  на прописку и выписку жильцов (все это должно содержаться в домовой книге, в расширенной выписке, в обычных выписках данные о выписанных заключенных не содержатся). Оттуда могли выбыть несовершеннолетние дети либо лица, которые находятся в местах лишения свободы. Если детей отправили в детский дом (органы опеки и прокуратура отслеживает подобные случаи), по решению суда сделку признают недействительной. Бывшие жильцы, которые на момент сделки находятся в заключении, сохраняют право на жилье. Вернувшись, этот человек может опять зарегистрироваться в квартире и свободно проживать.

Претензии супругов

Бывшие супруги могут предъявить друг другу в суде претензии на квартиру в течение трех лет с момента расторжения брака. Не стоит забывать, что независимо от того на кого была оформлено жилье во время брака, и муж, и жена могут претендовать на недвижимость, если нет письменного согласия второго супруга на продажу. Соответственно при покупке недвижимости стоит обращать внимание на семейное положение продавца, а в случае подобного казуса лишний раз обдумать возможную сделку.   

Наследники

Если вы решили приобрести квартиру, доставшуюся собственнику по наследству, стоит узнать, на основании чего он получил недвижимость. Известно, что получить жилье в наследство можно разными способами. Уже после совершения сделки неожиданно могут объявиться не учтенные ранее наследники. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов лучше еще перед сделкой узнать как, когда и на кого оформлялось завещание. Возможно, в нем не учли наследников первой очереди. Одной из причин подобных ситуаций является оформление документа недееспособными престарелыми собственниками. Разумеется, подобные договоры купли-продажи признаются недействительными. Неучтенные наследники в суде могут отстоять свое право. Тут также действует правило трех лет: если к продавцу остались вопросы, а срок еще не прошел, стоит как следует задуматься над необходимостью совершения сделки.

Важно помнить!

Чтобы свести все риски к минимуму, нужно: взять выписку из ЕГРН, узнать, кто собственник, сверить данные с паспортом; также лучше убедиться, что в отношении квартиры нет ограничений, судебных споров или ареста; также нужна выписка из ЕГРН о переходе прав на квартиру, это даст информацию о том, у кого в собственности было жилье последние годы, если оно было перепродано несколько раз – это повод подумать об отказе от сделки. Также лучше сделать копии всех документов.

Все ограничения и обременения указаны в выписке ЕГРН. Чтобы получить выписку из ЕГРН, нужно знать адрес и номер квартиры. Получить ее можно через МФЦ или через сайт Росреестра. За это взымается пошлина – 400 рублей, а выписку дадут через пять рабочих дней.

При возникновении проблем с квартирой в суде можно доказать, что вы добросовестный покупатель и пострадали от обстоятельств, которые возникли по вине продающей стороны. Если доказать это удастся (нужно предоставить доказательства того, что имущество приобретено за деньги, кроме того, выписка из ЕГРН будет показывать отсутствие ограничений на момент продажи), то будет заключен договор между сторонами сделки. По нему продавец должен либо приобрести равнозначную квартиру покупателю, либо предоставляет для этого деньги. Если суд признает, что покупатель сделал не все возможное для проверки юридической чистоты квартиры, отстоять свое право не удастся. Известны случаи, когда покупатель не поговорил с соседями о квартире, в результате чего был признан недобросовестным.

Чтобы уйти от описанных выше рисков, лучше всего обратиться за нотариальным удостоверением. Только нотариус на 100% обеспечит необходимую чистоту сделки.  Он будет действовать в общих интересах, и может запрашивать и нужные для сделки документы, проверять их подлинность, увидеть какие-либо нюансы, не заметные сторонам. И главное: нотариус  несет ответственность за удостоверенную сделку.

Комментарии 40
Петр4 октября 2017, 13:48

Информация про супругов некорректна. 3 года не с момента расторжения брака, а с момента уведомления супруга о желании продать квартиру. Это очень тонкий момент.

Ответить
ЕВГЕНИЙ4 октября 2017, 13:51

Статья написана по заказу нотариального лобби. Квартиру изымут, а нотариус предоставит все документы подтверждающие,что он сделал всё возможное в рамках закона. А к чему закон не обязывает-нотариус проверять не обязан! никто не может обеспечить 100% чистоту сделки. из за этого не приняли и отклонили закон о риэлторской деятельности(хорошо хоть в совете федерации сидят адекватные люди-спасибо им за понимание ситуации).

Ответить
Игорь5 октября 2017, 15:08

Нотариус, это не простой человек! Это целая система специалистов, которые находятся в ограниченном количестве и в придачу состоят в своей гильдии. Где за каждый проступок, они расплачиваются своими кровными денежками. Никакой нотариус не будет рисковать своим положением и репутацией. Так же у нотариусов есть "свои" источники информации и "люди" для урегулирования спорных вопросов. Как итог, мошенники не хотят проводить свою продажу через них, ведь нотариус это не бюро добрых услуг, и обманывать себя не позволит. Опять же потерпевшему добросовестному покупателю, намного удобнее подавать иск против конкретного человека (нотариуса), чем на жулика с липовыми документами и справками.

ЕВГЕНИЙ5 октября 2017, 17:27

Игорь! КОНЕЧНО НЕПРОСТОЙ-ЗОЛОТОЙ). приведите мне пожалуйста 1-всего один случай-где нотариус ответил за свои действия деньгами. Всего один пример-очень жду))). А вот я вам напомню дело Чалаевых-где нотариус выписал доверенность на умершего человека-мало того-сослался на то,что человек лично приходил к нему выписывать доверенность,когда тот(та-там бабуля)-уже несколько месяцев как умерла. И что? а точнее: "Сделку оформлял нотариус города Москвы Сергей Аркадьев. 2 октября 2006 года (через 1,5 месяца после смерти старушки) нотариус «в присутствии пенсионерки» оформил доверенность, дающую Кочетову право на оформление сделки." Можете посетить его лично на Дмитровском шоссе. ЖДУ РЕАЛЬНЫЙ СЛУЧАЙ,КОГДА НОТАРИУС ОТВЕЧАЕТ ДЕНЬГАМИ))).

Неиграев6 октября 2017, 16:41

Согласен, пока государство не начнёт страховать сделки, на вторичке ничего не изменится.
Никакие нотариусы и законы о добросовестном приобретателе, не изменят ситуацию.

Аноним4 октября 2017, 13:54

Нотариус выйдет сухим из любой воды.)) Несите денежки джентльмены.

Ответить
Деловой центр жилья 4 октября 2017, 14:04

А еще риск покупателя в том, что если на момент покупки у продавца имеется задолженность (суд, штраф, делопроизводство свыше 500000 р продавец может потом объявить себя банкротом и квартиру у покупателя отнимут никакой нотариус не несет ни какой ответственности, потому что у меня уже был такой случай в практике и прежде чем покупать, проверяйте продавцов И НИЧТО НЕ ПОМОЖЕТ ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ.

Ответить
Александр Катаев4 октября 2017, 14:36

А можно подробности? На каком основании сделку развернули при банкротстве?

Деловой центр жилья 4 октября 2017, 14:49

У меня клиент покупатель мы брали ипотеку ободрились в двух банках, я сделала проверку квартиры и собственников на все все все что можно и выявила делопроизводство 2006 года 595000 р, еще одно на 25000 р и штраф 1000 р, дела у судебных приставов, продавец их не гасит, подали на одобрение квартиру, сделка должна быть через нотариуса, но риск покупателя в чем, продает квартиру, выписывается, купит он себе что то не важно нам, но если он не оплатит долги, суд увидит что была квартира, продал, деньги не выплатил государству по долгам и пускают процедуру недействительности сделки, долг же растет, и признание сделки не действительной, возврат квартиру и ее арест. Или после сделки объявляет себя банкротом, и нотариус мне разъяснил, закон который принят нашим правительством нельзя было распространять на физ.лица, потому что это уже не первый случай недействительности сделки и возврат квартиры и ее арест. Будьте внимательны, проверяйте.

Trofim5 октября 2017, 12:12

Вы слышали звон, да не знаете, где он. Когда чел банкротится, арбитражный управляющий, который разыскивает его имущество, чтобы заплатить что-то кредиторам, имеет право развернуть сделки, которые банкрот провел за последние 3 года, ЕСЛИ ЕСТЬ ОСНОВАНИЯ СЧИТАТЬ, ЧТО ЭТО БЫЛ ЗЛОНАМЕРЕННЫЙ ВЫВОД АКТИВОВ.
А если покупатель был добросовестным, не связанным с продавцом, то никто у него ничего не изымет.

Деловой центр жилья 5 октября 2017, 13:53

Тогда почему три банка отказали в одобрении квартиры, ссылаясь на факт делопроизводства на продавца и риски? Если такой умный

Наталья Иванова4 октября 2017, 14:34

Для покупки квартиры не к нотариусу нужно обращаться , а к профессионалам в недвижимости - в зарекомендовавшие себя агентства недвижимости. Не переплатите денег за квартиру, потом что там Вас профессионально в ценах и предложениях на недвижимость сориентируют и чистоту сделки профессионально проверят, благодаря многолетнем опыту работы в недвижимости. Обращаться к нотариусам и юристам при сделках с недвижимостью - большая ошибка, дорого обходящаяся покупателю.

Ответить
Максим Бендриков4 октября 2017, 16:20

Профессионалы в недвижимости - прикольная профессия, только вот забыли упомянуть, что таковой нет. А вот нотариусы и адвокаты как раз таки существуют и числятся Минюсте.

Артем4 октября 2017, 16:59

Нотариус это всего лишь еще один свидетель в суде..его ответственность ограничивается как правило 2..3мя миллионами. .а стоимость сделок может превышать эту сумму в разы...кроме того его проверука чистоты сделки ограничивается выпиской из ЕГРН архивы нотариусы получить не могут ...так что делайте выводы. ..единственный гарант это титульное страхование. .ну и конечно же грамотный риэлтор и компания..желательно рекомендованныне ..

Петр Химченко4 октября 2017, 18:27

Про крупные риэлторские агентства - это легенда. Те, кто знают ситуацию изнутри, скажут вам, что это вообще не гарантия. А насчет юристов - вот они то как раз и помогут. А агентства нацелены на извлечение прибыли любыми средствами, на низшем уровне большая часть агентов - невежды, не обладающие даже минимальными юридическими знаниями, пытающиеся хоть как-то прокормиться. Частные риэлторы - это во многих случаях идеальный вариант, но только он должен иметь железные репутацию и рекомендации. Естественно, если вы не в состоянии обратиться к частному риэлтору, на которого можете положиться на сто процентов - то вам прямая дорога в крупные агентства. Просто вы им слишком много отдадите, а гарантии такие же, слабенькие.

Елена4 октября 2017, 19:30

Согласна полностью!!! Хороший риэлтор имеющий юридическое образование и плюсом ко всему практику в работе и судах ... это поможет обезопасить покупку.. а крупные агентства ( школа учит миссия комиссия ) . Образование, практика.

Витя4 октября 2017, 14:47

Ещё бы статейку про переуступку написали,какие там подводные камни могут быть.

Ответить
Деловой центр жилья 4 октября 2017, 14:53

Сейчас много застройщиков будет банкротится, поэтому покупать только после Госкомиссии и не раньше.

Елена4 октября 2017, 15:53

Подскажите, откуда инфо о банкротстве застройщиков? Это касается Москвы и области или соседних тоже? Брат собирается с женой купить по ДДУ квартиру в ипотеку, поэтому актуально.

Елена4 октября 2017, 19:32

214 фз только от двойных продаж обезопасит. А на практике ничем не обеспечит дольщика от махинаций застройщика и мало того, если пропадёте в долгострой .. то это годами Минстрой будет признавать вас проблемным домом , потом городские суды, потом арбитражный ( что б Вы смогли стать уже кредитором а не дольщиком. И не лишится жилья по 214 фз).

Деловой центр жилья 4 октября 2017, 14:52

Наталья,я юрист по недвижимости 18 лет стажа, работала в крупном агентстве, сейчас это мое, я такая же профессионал как и Вы не меньше, но сейчас не все сделки ППФ, поэтому без нотариуса не обойтись, на рынке у нас все риелторы профессионалы, но ошибок я потом после своих разгребаю кучу. Вы не правы, надо покупать квартиру с риелтором или юристом не важно, но чтобы человек действительно отвечал за свою работу и ее качество.

Ответить
Новая Москва4 октября 2017, 14:53

Смотрите фильм "Чёрный нотариус" https://youtu.be/NCieUNW4pgA и всё встанет на свои места :)

Ответить

Михаил, спасибо, классный фильм - нужный.

Елена4 октября 2017, 19:25

Только нотариус на 100% обеспечит необходимую чистоту сделки.
Нотариус не врач , понимать состояние продавца не сможет , так же нотариус заверяет только подписи двух и более сторон, а соответственно не является 100% гарантом в сделке .

Ответить
Деловой центр жилья 5 октября 2017, 13:56

Ничего нотариус не проверяет, ЕГРН и все на момент сделки, даже дееспособность не спрашивает, визуально

Влад4 октября 2017, 19:46

Че за бред эта статья?!!! Кто заказчик? Каждая сделка индивидуальна. Люди итак с ума сходят, везде измена, кругом враги. СМИ пишут о чем не знают.

Ответить
Аноним4 октября 2017, 19:54

Нотариус вообще ничего не проверяет, просто заказывает выписку из ЕГРН Про проверку дееспособности вообще говорить смешно Проверяют квартиры только профессиональные риэлторы

Ответить
Дмитрий Шмырин4 октября 2017, 21:32

Что за бред последний абзац. Это абзац. Так испортить статью-страшилку откровенным пиаром!

Нотариус срывается из конторы, и бежит с соседями поговорить...
Пока сделка за столом ждёт...
Нет! Он сделает это заранее, накануне вечером!

Ответить
Дмитрий Каредва4 октября 2017, 21:49

Статья откровенно слабая, читая такие статьи наши клиенты потом думают, что проверяя квартиру мы заказываем ЕГРН за 400 руб, а подождав три года после сделки можно покупать что-угодно...Про нотариусов, ну это вообще просто шедевр, давайте все гражданско-правовые сделки проводить через нотариуса, ведь он несет ОТВЕТСТВЕННОСТЬ! (в каких пределах автор статьи не уточняет).

Ответить
Фёдор4 октября 2017, 22:32

В статье Очень не корректно про нотариусов - заказная статья от нотариусов!!! ничего они не проверяют и ответственности ни один(!!!) нотариус во всей РФ ещё не понёс! Хотят зарабатывать на ровном месте ещё больше! Лохотрон!

Ответить
Елена Смирнова4 октября 2017, 22:41

"... Известны случаи, когда покупатель не поговорил с соседями о квартире, в результате чего был признан недобросовестным.....
лучше всего обратиться за нотариальным удостоверением. Только нотариус на 100% обеспечит необходимую чистоту сделки...." И поговорит со всеми соседями по подъезду !!! Право смешно. Для проверки "чистоты" нотариус заказывает онлайн выписку из ЕГРН, "дееспособность" определяет на глазок, удостоверяет только подлинность подписей сторон. Больше НИЧЕГО.

Ответить
Влад4 октября 2017, 22:55

Кто был в "цетрах оформления сделок"знает, о чем говорит...

Ответить
Александр Чернов5 октября 2017, 12:27

Не дееспособный гражданин не может продать свою квартиру !!!

Ответить
Деловой центр жилья 5 октября 2017, 13:57

Только с медицинским освидетельствованием на сделке, если покупатель согласится.

Новая Москва5 октября 2017, 14:00

Ещё как может! ;)

Максим Радин6 октября 2017, 9:19

либо аффтар не в теме, либо статье сто лет в обед- нет уже выписки из ЕГРП

Ответить
Деловой центр жилья 6 октября 2017, 19:44

Сегодня 6 октября по РОССИЯ 1 выступала член общественной палаты РФ дама и прямым текстом сказала" Покупатели, не обращайтесь к риелторам, только к нотариусу, он один несет материальную ответственность за сделки" . Эти нотариусы уже не знают, ну как бы у нас риелторов еще что нибудь отнять, а хоть один нотариус делает хоть какие нибудь юридические проверки - НЕТ, ЕГРН и все. А в случае не признания сделки не действительной, нотариус идет как свидетель, что сделал все по закону. У меня сейчас будет сделка через нотариуса, пока я ее носом не ткнула, что у продавца долги свыше 600000 р и мне надо в договоре прописать все, чтобы обезопасить своего покупателя, она мне в ответ, а как Вы узнали, что у него долги? Вот и проверки какие проверки, и договор у нее на 2 листах, я добавила все и еще 2 страницы получилась и в конце концов убедила ее все это для моего клиента прописать обязательно, так что не надо мешать работать друг другу: нотариус и риелтор оба нужные люди. Скажите что я не права?

Ответить
ЕВГЕНИЙ7 октября 2017, 1:17

скажу что вы не правы! риэлтор-будет носом землю рыть, а нотариусу всё по барабану,лишь бы свою за...цу прикрыть. риэлтор не нужен нотариусу, а нотариус риэлтору-тем более! а вот мешать действительно-не надо. причём риэлторы нотариусу не мешают).

Наталия Бондарева19 октября 2017, 12:45

Статья "0".Где ЕГРП,где ЕГРН.О каких вод.правах речь,когда хотите убедиться в дееспособности?О какой ответственности нотариуса может идти речь?))Смешно.

Ответить
Аноним22 октября 2017, 10:55

>>"Известны случаи, когда покупатель не поговорил с соседями о квартире, в результате чего был признан недобросовестным."
Это только в этой стране такая хрень ? Почему в цивилизованных странах купить квартиру так же просто, как нажать кнопку "купить" в Amazon ?

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
Переговоры о цене квартиры: Кодекс чести продавца, или Как торговаться с покупателем?Спасибо, Антонина, рада быть полезной!
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке
сегодня в 18:52
редакцияeditorial@cian.ru